Podatek VAT: sprzedaż gruntu z budynkiem nabywcy

Przeczytaj także: Podatek VAT od sprzedaży gruntu z cudzym budynkiem

Sprzedaż gruntu na potrzeby podatku VAT stanowi odpłatną dostawę towarów. Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy mówi przy tym, że zwalnia się z tego podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Terenami budowlanymi są natomiast grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Takie grunty podlegają opodatkowaniu podstawową stawką VAT.

Trzeba przy tym jednak pamiętać, że w przypadku sprzedaży gruntów już zabudowanych, do całej transakcji ma zastosowanie stawka właściwa dla dostawy znajdujących się na niej budynków. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W art. 43 ust. 1 ptk 10 i 10a ustawy o VAT ustawodawca zawarł zaś regulacje mówiące, kiedy to dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z tego podatku.
Co za tym idzie, o ile dostawa samego gruntu budowlanego niezabudowanego zawsze podlega opodatkowaniu, tak dostawa gruntu już zabudowanego (wraz z budynkami/budowlami) może być z tego podatku zwolniona.

Jak natomiast wskazuje art. 191 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Stąd też pojawiają się wątpliwości interpretacyjne w przypadku, gdy na danym gruncie budynek wybudował dzierżawca i po pewnym czasie dokonuje wykupu tego gruntu od właściciela. Czy w takiej sytuacji podstawa opodatkowania winna zawierać nie tylko wartość gruntu, ale także wybudowanego na nim budynku oraz czy do transakcji tej należy stosować przepisy odnoszące się do gruntu budowlanego niezabudowanego, czy też z budynkami/budowlami?

Odpowiedzi na te pytania udzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12. NSA wskazał, że sprzeczne z przepisami prawa cywilnego jest dzielenie dostawy gruntu zabudowanego na dwie samodzielne i odrębne transakcje dostawy gruntu oraz dostawy budynku. Niemniej nierozłączność gruntu i budynku nie oznacza, że dla ustalenia prawidłowej stawki podatku dostawę gruntu zawsze należy traktować jako jednorodną dostawę z budynkiem.

Przytoczony wyżej art. 29 ust. 5 ustawy o VAT ma zaś zastosowanie jedynie wówczas, gdy w ramach jednej transakcji podatnik dokonuje dostawy dwóch różnych towarów: budynku oraz gruntu, z którym budynek ten jest nierozerwalnie związany.

Inaczej jest natomiast w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy jest jedynie grunt. NSA wskazał, że zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności”.

W przypadku gdy podatnik wytworzył towar, jakim jest budynek i uczynił to z własnych środków, zaś cena transakcji sprzedaży została skalkulowana w taki sposób, że nie będzie obejmowała wartości budynku, nie ma podstaw do przyjęcia, że przedmiotem dostawy był budynek. Z punktu widzenia prawa cywilnego, na nabywcę przejdzie prawo własności budynku, ale jednocześnie, nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest budynek, gdyż tym nabywca mógł dysponować jak właściciel już wcześniej. Ekonomiczne władanie budynkiem należało do niego z chwilą wybudowania, chociaż nie należało do niego prawo własności.

Co za tym idzie, nie można uznać, że przedmiotem dostawy (określonej w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT) będzie budynek nierozerwalnie związany z gruntem, jeżeli budynek został zbudowany przez nabywcę z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, a cena zbycia została tak skalkulowana, że nie obejmuje wartości tego budynku.

Konkludując, skoro dochodzi jedynie do sprzedaży gruntu, transakcja taka będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT. Nie będą miały do niej zastosowania zwolnienia przewidziane dla dostawy budynków, budowli lub ich części.