Sprzedaż nieruchomości (zabudowanej) w podatku VAT

Przeczytaj także: Podatek VAT: sprzedaż gruntu z budynkiem nabywcy

Art. 46 §1 Kodeksu cywilnego mówi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 48 Kodeksu cywilnego wskazuje zaś, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składkowych gruntu należą w szczególności budynku i inne urządzenia trwale z gruntem związane (w tym także drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia czy zasiania).
Część składowa rzeczy nie może przy tym być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. O tym z kolei mówi art. 47 Kodeksu cywilnego.

Co za tym idzie, z punktu widzenia Kodeksu cywilnego, w przypadku sprzedaży gruntu, na którym został wybudowany budynek, mamy do czynienia ze sprzedażą „gruntu zabudowanego”. Przedmiotem czynności jest tutaj zatem jedna rzecz, a więc grunt zabudowany. Sprzedaż gruntu z posadowionym na nim budynku stanowi bowiem sprzedaż gruntu wraz z jego częścią składową, w postaci budynku.

Zgoła inaczej jest w podatku od towarów i usług. Tutaj przedmiotem dostawy nie jest grunt zabudowany. Ustawa mówi bowiem o dostawie budynku bądź budowli wraz z gruntem, na którym ten budynek bądź budowla się znajdują. Ustawodawca zatem wskazuje na niejako dostawę dwóch towarów, tj. gruntu i budynku. Ponadto analizując przepisy dochodzimy do wniosku, że to co na gruncie się znajduje, jest niejako „ważniejsze” z punktu widzenia konsekwencji podatkowych. A to dlatego, że właśnie sposób opodatkowania budynku bądź budowli wyznacza jednocześnie sposób opodatkowania gruntu.

Na powyższe postępowanie wskazuje wprost norma art. 29a ust. 8 ustawy o VAT: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Podstawową czynnością jest zatem tutaj dostawa budynku czy budowli. Jeżeli nieruchomości te są trwale z gruntem związane, z podstawy o podatkowania wartości tego gruntu się nie wyodrębnia. Zasada ta ma zastosowanie także w nietypowych sytuacjach, w których logika podpowiadałaby zgoła co innego.

Przykładem może być tutaj chociażby wyrok NSA z 10 sierpnia 2011 r. sygn. akt I FSK 1232/10 (chociaż pogląd ten nie zawsze jest podzielany, np. w wyroku NSA z 10 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), w którym to sąd uznał, że „(…) Wbrew sugestiom zawartym w skardze kasacyjnej, w niniejszej sprawie nie można uznać, że przeniesienie własności budynku, wybudowanego de facto przez nabywcę, nie stanowi dostawy towaru. Pomimo, że Spółdzielnia Pracy, wybudowała przedmiotowe budynki, to z całą pewnością nie władała nimi dotychczas jak posiadacz samoistny, gdyż właścicielem nieruchomości gruntowej była Gmina K. Pogląd prezentowany przez autora skargi kasacyjnej, choć jest zasadny z ekonomicznego punktu widzenia, nie znajduje oparcia na gruncie tak przepisów prawa cywilnego, jak i ustawy o podatku od towarów i usług. Sąd I instancji słusznie zauważył, że przyjęta przez organ konstrukcja dzieląca jedną transakcję na dostawę niezabudowanego gruntu i nieodpłatną dostawę towarów nie zmienia okoliczności, że grunt podlegający dostawie, to wciąż grunt zabudowany, do dostawy którego należy stosować treść tak art. 29 ust. 5, jak i art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W efekcie powyższego przedmiotem opodatkowania dostawy zabudowanego gruntu, o którym mowa w niniejszej sprawie będzie wartość całej transakcji, mimo, że ekonomicznie odpowiadać będzie jedynie wartości gruntu.(…)”

W rozpatrywanej sprawie gmina zamierzała sprzedać spółdzielni grunt wraz ze znajdującymi się na nim budynkami i budowlami. Budynki te i budowle jednak wybudowała spółdzielnia, w związku z czym gmina zamierzała dokonać sprzedaży nieruchomości za cenę pomniejszoną o wartość znajdujących się na niej budynków (a więc odpowiadającą jedynie wartości gruntu). Powstała wątpliwość, czy w takiej sytuacji na gruncie podatku VAT do transakcji tej należało zastosować stawkę właściwą dla dostawy budynków czy też dostawy gruntów?
Sądy uznały, że prawidłowym jest tutaj przyjęcie stawki właściwej dla dostawy budynków.

Tym samym sprzedając grunt zabudowany budynkiem w podatku VAT przyjmuje się, że podatnik dokonuje dostawy budynku wraz z gruntem a nie odwrotnie, przy czym z podstawy opodatkowania dostawy budynku nie wyłącza się tutaj wartości gruntu.

Powyższe ma niebagatelne znaczenie przy ustaleniu właściwej stawki podatku. Trzeba bowiem pamiętać, że dostawa samych gruntów przeznaczonych pod zabudowę podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku. Dostawa gruntów niezabudowanych innych niż wyżej wymienione korzysta zaś ze zwolnienia z podatku. Budynki z kolei mogą być opodatkowane stawką podstawową, obniżoną do wysokości 8% (w przypadku budownictwa mieszkaniowego), czy wręcz zwolnione z tego podatku (jeżeli np. upłynął odpowiedni okres czasu od tzw. pierwszego zasiedlenia).