Umowa najmu, dzierżawy i leasingu: rozliczenie podatku VAT 2014

Przeczytaj także: Obowiązek podatkowy VAT przy leasingu kapitałowym i operacyjnym

Obowiązek podatkowy - najem, dzierżawa, leasing
Jeszcze do końca grudnia 2013 roku obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy i leasingu powstawał z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie bądź na fakturze. Moment ten odnosił się również do usług ochrony osób, a także:

• usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
• usług w zakresie pośrednictwa ubezpieczeniowego,
• usług stałej obsługi prawnej i biurowej.

Obecnie kwestia otrzymania zapłaty przy omawianych usługach nie ma już kluczowego znaczenia, zgodnie bowiem z nowo dodanym art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury. Wyjątkiem są usługi stanowiące import usług w rozumieniu art. 28b ustawy. Otrzymanie zaliczki lub przedpłaty z tytułu najmu, dzierżawy lub leasingu nie wywoła zatem żadnych skutków podatkowych.

Przykład 1.
Podatnik świadczy usługę najmu lokalu użytkowego, gdzie najemca zgodnie z obowiązującą umową powinien zapłacić czynsz za II kwartał 2014 roku do 10 maja. Płatność natomiast nastąpiła z dniem 15 kwietnia.

• jeżeli faktura zostanie wystawiona wraz z chwilą dokonania płatności przez najemcę - 15 kwietnia - wówczas obowiązek podatkowy powstanie w okresie rozliczeniowym wystawienia faktury;
• jeżeli podatnik nie wystawi faktury do 10 maja, wówczas obowiązek podatkowy powstaje wraz z upływem terminu płatności.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że zgodnie z art. 19a ust. 7, jeżeli podatnik nie wystawi faktury bądź wystawi ją z opóźnieniem - obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu ustawowych terminów wystawienia faktur, które również uległy zmianie. Wedle art. 106i ust. 3 pkt 4 podatnik świadczący usługi najmu, dzierżawy lub leasingu jest zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż nie później niż z upływem terminu płatności.

Co do zasady faktury nie mogą zostać wystawione wcześniej niż 30 dni przed dokonaniem dostawy, wykonaniem usługi lub otrzymaniem całości bądź części zapłaty. Jest to jednak zasada ogólna, a w przypadku usług najmu, dzierżawy i leasingu okres ten nie jest ograniczony, jeżeli wystawiona faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy.

Świadczenie usług dla osób prywatnych
Zdarzają się sytuacje, w których omawiane usługi są świadczone na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Przykładem takich świadczeń jest leasing konsumencki lub najem lokalu mieszkalnego. W takim przypadku podatnik nie jest zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż na mocy art. 106b ust. 3 pkt 1, nawet na wyraźne żądanie nabywcy. Wówczas obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływy terminu płatności. Natomiast, jeżeli podatnik wystawi fakturę przed upływem terminu płatności, pomimo iż nie był zobowiązany - obowiązek podatkowy zostanie wyznaczony wraz z chwilą jej wystawienia.

Zasady odliczania podatku naliczonego
Nabywca omawianych usług najmu, dzierżawy lub leasingu, w zakresie w jakim wykorzystuje je do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zastosowanie znajdują tutaj zasady ogólne obniżenia podatku należnego określone w art. 86 ust. 10.

---

Art. 86 ust. 10 ustawy o VAT
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

---

Jak zostało omówione, obowiązek podatkowy z tytułu najmu, dzierżawy oraz leasingu powstaje w okresie rozliczeniowym, w którym została wystawiona faktura. Jednak w tej kwestii należy mieć na względzie jeszcze jedno istotne zastrzeżenie - podatnik nie może dokonać odliczenia podatku od nabytych usług, jeżeli nie otrzymał faktury od sprzedawcy.

Jak wynika z powyższych rozważań, podatnik posiada prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozliczeniu za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy - wystawiono fakturę, jednak nie wcześniej niż rzeczywista data otrzymania dokumentu.