"Uproszczona" wartość początkowa mieszkania a jego amortyzacja

Przeczytaj także: Wartość początkowa budynku mieszkalnego a modernizacja

Jak stanowi art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się tutaj powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Rozwiązanie takie jest oczywiście opcją do wyboru a nie obowiązkiem, niemniej może kusić prostotą postępowania. Niestety do jej stosowania zniechęca chociażby przyjęta przez ustawodawcę cena do ustalenia wartości takiej nieruchomości. 988 zł za 1 m², podczas gdy w rzeczywistości kupując dom czy mieszkanie za 1 m² powierzchni trzeba dać z reguły kilka tysięcy złotych (w zależności m.in. od regionu) jest wartością mocno niedoszacowaną. Co prawda Minister Finansów posiada delegację ustawową do zmiany tej kwoty w drodze rozporządzenia (o czym mówi art. 22o ustawy) niemniej póki co nie jest zainteresowany jej podnoszeniem (wiąże się to bowiem z większymi kosztami występującymi u danego podatnika, co w efekcie doprowadziłoby do obniżenia wpływów budżetowych).

Na tym jednak nie koniec ograniczeń. Kolejne dotyczy samej amortyzacji. Otóż nieruchomości, do których zastosowano uproszczenie wynikające z art. 22g ust. 10 ustawy amortyzuje się z zastosowaniem stawki amortyzacyjnej w wysokości 1,5% rocznie (wynikającej z Wykazu Rocznych Stawek Amortyzacyjnych stanowiącego załącznik do ustawy).

Ponadto budynki i lokale, których wartość początkową ustalono w sposób uproszczony, nie są objęte ewidencją ośrodków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (o czym mówi art. 22n ust. 3 ustawy). To z kolei przesądza o tym, że nie można do nich stosować indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Jak bowiem mówi art. 22j ust. 1 ustawy, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne jedynie dla tych używanych lub ulepszonych środków trwałych, które po raz pierwszy zostały wprowadzone do ewidencji danego podatnika.

Metodę uproszczoną ustalania wartości początkowej można stosować również w przypadku podlegających amortyzacji jako wartości niematerialne i prawne: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domku jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Wartość tę ustala się na identycznych zasadach. Niestety skutki skorzystania z tej „preferencji” także są bardzo zbliżone do tych, które występują przy środkach trwałych. Jak bowiem wynika z art. 22m ust. 4 ustawy, takie ustalenie wartości początkowej powyższych wartości niematerialnych i prawnych wiąże się ze stosowaniem rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 1,5%, podczas gdy normalnie wynosi ona 2,5% (czyli jest prawie dwukrotnie wyższa).

Warto wiedzieć
Budynki i lokale mieszkalne, uznane za środki trwałe, można niekiedy amortyzować nawet z uwzględnieniem rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 10%. Niemniej owa nieruchomość musi tutaj być uznana za używaną bądź ulepszoną, zaś jej wartość początkowa winna być ustalona w cenie nabycia. Nieruchomość taka jest traktowana jako używana, jeżeli przed jej nabyciem była ona wykorzystywana przez okres co najmniej 60 miesięcy. Za ulepszone zaś uważa się nieruchomości, na które podatnik poniósł wydatki związane z ulepszeniem przed ich wprowadzeniem do ewidencji w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej.

Możliwość indywidualnego ustalenia stawek amortyzacyjnych w żadnym przypadku nie obejmuje amortyzacji praw do lokalu czy budynku zaliczanych do wartości niematerialnych i prawnych.