Sprzedaż ziemi rolnej z podatkiem dochodowym?

Przeczytaj także: Sprzedaż gruntów rolnych z podatkiem dochodowym?

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca wraz z żoną w 2004 r. nabył do majątku wspólnego ziemię rolną o powierzchni 0,4219 ha. Następnie 9 czerwca 2006 r. zmarła żona wnioskodawcy, a udział we wskazanym gruncie nabyli po niej w drodze spadku wnioskodawca wraz z córką. W 2012 r. córka umową darowizny (sporządzonej w formie aktu notarialnego) przeniosła swój udział w gruncie na rzecz wnioskodawcy, a ten w lipcu 2014 r. go sprzedał. Wskazana działka gruntu była oznaczona symbolem RIIIa jako grunty orne, na podstawie zaświadczenia planu zagospodarowania przestrzennego, objęta obszarem o symbolu 10RB-RI – tereny rolnicze, niezabudowana, nieuzbrojona i nieogrodzona.

Wnioskodawca zadał pytanie, czy z dokonanej sprzedaży musi rozliczyć się z urzędem skarbowym, czy też może skorzystać ze zwolnienia z podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. crazymedia - Fotolia.com

Ziemia rolna

Aby zbywany grunt rolny mógł korzystać ze zwolnienia z podatku, musi stanowić gospodarstwo rolne albo część takiego gospodarstwa oraz w wyniku transakcji sprzedaży nie może utracić charakteru rolnego.

Cytowany powyżej przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub wskazanych w nim praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. (…)
Pierwszą rzeczą, którą należy rozpatrzyć w niniejszej sprawie jest ustalenie daty i formy prawnej nabycia przez Wnioskodawcę prawa własności nieruchomości (działki rolnej).

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.) – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Wspólność majątkowa ustaje jednak z chwilą śmierci jednego ze współmałżonków. Zgodnie z art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Ustrój wspólności majątkowej jest współwłasnością łączną i trwa tak długo, jak długo trwa małżeństwo. Z chwilą ustania wspólności ustawowej np. na skutek śmierci jednego z małżonków dochodzi do przekształcenia współwłasności łącznej we współwłasność w częściach ułamkowych. Co do zasady każdy z małżonków ma wynoszący #189; udział w majątku wspólnym.

Przydatne narzędzia:
Kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości

Stosownie natomiast do art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Stosownie do art. 924 i 925 ww. Kodeksu – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobierców do tego spadku od momentu jego otwarcia. Tak więc istotny jest dzień nabycia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Natomiast przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z przepisem art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego – przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Oceniając zatem opisany we wniosku stan faktyczny w świetle przywołanych przepisów należy stwierdzić, że Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości w różnym czasie i w różny sposób, a mianowicie:
• udział #189; nabył w 2004 r. na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej w trakcie trwania związku małżeńskiego,
• udział #188; nabył w 2006 r. w drodze spadku,
• udział #188; nabył w 2012 r. w drodze darowizny dokonanej przez córkę na jego rzecz.