Sprzedaż nieruchomości firmowej otrzymanej w spadku

Przeczytaj także: Cele mieszkaniowe: akt notarialny to za mało

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W grudniu 2004 r. wnioskodawczyni w wraz z mężem kupiła lokal użytkowy, który to został uznany za podlegający amortyzacji środek trwały działalności gospodarczej prowadzonej przez męża.

Mąż wnioskodawczyni zmarł 9 lutego 2014 r., zaś spadek po nim odziedziczyła zainteresowana oraz dwoje dzieci (dziedziczenie ustawowe). Następnie 8 kwietnia 2014 r. syn przekazał swoją część spadku, a tyczącą się wskazanej nieruchomości, w drodze darowizny wnioskodawczyni.

Podatniczka zadała pytanie, czy w przypadku sprzedaży tego lokalu będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, czy tez będzie mogła skorzystać z ulgi mieszkaniowej określonej w tym podatku? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Garevskaya Elina - Fotolia.com

Sprzedaż nieruchomości firmowej otrzymanej w spadku

Nie tylko sprzedaż domu czy mieszkania może korzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym. Prawo to przysługuje także w stosunku do lokalu użytkowego, który spadkobierca wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej.

Przydatne narzędzia:
Kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany te okresy odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, może rodzić obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W omawianym przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazując, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy. Zatem poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w trzech datach:
• w 2004 r. – w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej;
• w 2014 r. – w spadku po zmarłym mężu;
• w 2014 r. – w umowie darowizny.

Zatem, zbycie nieruchomości – w części nabytej w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej w 2004 r. – nie stanowi źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Natomiast w odniesieniu do tej części nieruchomości, która została nabyta przez Wnioskodawczynię w drodze spadkobrania oraz darowizny należy wskazać, że stosownie do art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy (art. 925 Kodeksu cywilnego). Natomiast, zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego nabycia. Zatem, w świetle powyższego, data nabycia spadku (data śmierci spadkodawcy), wyznacza początek terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w myśl art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Zgodnie zaś z art. 890 Kodeksu cywilnego, oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym dzień sporządzenia umowy darowizny w formie aktu notarialnego wskazuje początek terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie odmiennie przedstawiają się konsekwencje podatkowe zbycia tej części (udziału) nieruchomości, którą Wnioskodawczyni nabyła w ramach wspólności małżeńskiej, od zbycia części (udziału) nabytego w drodze spadkobrania oraz darowizny.