eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiAktualności podatkowe › Sposoby rozliczania przychodów z najmu w 2016 r.

Sposoby rozliczania przychodów z najmu w 2016 r.

2016-01-18 13:35

Sposoby rozliczania przychodów z najmu w 2016 r.

PIT © resket - Fotolia.com

Do środy, 20 stycznia 2016 r., podatnicy trudniący się najmem, mogą zmienić stosowaną do tej pory formę opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tego tytułu. Gdy najmem jest prowadzony poza działalnością gospodarczą, opodatkować można go ryczałtem bądź skalą podatkową. Przedsiębiorcy natomiast mają prawo do skali podatkowej i podatku liniowego.
Ryczałt ewidencjonowany jest najprostszą z możliwych form opodatkowania przychodów z najmu. Podatek płaci się tutaj bowiem wg 8,5% stawki od uzyskanego przychodu. Obowiązki podatnika są ograniczone do minimum, w niektórych przypadkach wręcz nie musi on prowadzić żadnych ewidencji, zaś podatek płatny jest dopiero, gdy faktycznie uzyskano pieniądze za najem czy dzierżawę.
Niestety podstawową wadą tej formy opodatkowania jest brak możliwości rozliczania kosztów uzyskania przychodu, a te niekiedy mogą być znaczne i istotnie obniżać podatek.

Formą podstawową opodatkowania przychodów z najmu jest skala podatkowa, której stawki wynoszą 18%, a ponad 85 528 zł aż 32%. Podatek płacony tutaj jednak jest nie od przychodu (jak to miało miejsce w przypadku ryczałtu) a uzyskanego dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodów.

Wysokość wydatków możliwych do zaliczenia w ciężar kosztów może być bardzo różna. Wszystko zależy chociażby od tego, jakiej wartości nieruchomość jest wynajmowana oraz czy i jaką stawką jest amortyzowana, czy podatnik planuje wydatki na remont wynajmowanej nieruchomości, bądź jej wyposażenie chociażby w meble. Amortyzacja może być bowiem istotną pozycją kosztową, która pozwoli w znaczny sposób obniżyć podatek.
W przypadku nieruchomości mieszkalnych stawka amortyzacji co do zasady wynosi 1,5% w skali roku. W przypadku nieruchomości użytkowych z reguły rośnie ona do 2,5% w skali roku. Niekiedy jednak stawki te można podwyższyć nawet do 10% w skali roku.

Aby jednak tak wysoka stawka amortyzacji mogła mieć zastosowanie, dana nieruchomość, w zależności od jej rodzaju, musiała być używana przed jej nabyciem co najmniej przez 5 (w przypadku budynków lokali mieszkalnych) bądź 30 lat. Tak preferencyjna stawka ma zastosowanie również wówczas, gdy podatnik dokonał (przed jej wprowadzeniem do ewidencji) ulepszenia nieruchomości, które wyniosło co najmniej 30% jej wartości początkowej.

fot. resket - Fotolia.com

PIT

Gdy najmem jest prowadzony poza działalnością gospodarczą, opodatkować można go ryczałtem bądź skalą podatkową. Przedsiębiorcy natomiast mają prawo do skali podatkowej i podatku liniowego.


Zakładając zatem, że podatnik wynajmie mieszkanie o wartości 400 tys. zł, które można amortyzować 10% stawką, roczna amortyzacja wyniesie 40 000 zł. Dzięki temu miesięczny czynsz na poziomie 3 333 zł w ogóle nie wygeneruje dochodu, od którego trzeba by płacić podatek. Ryczałtowiec natomiast w takim przypadku będzie musiał zapłacić fiskusowi 3 400 zł podatku.

Kosztem mogą być też zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanej nieruchomości, jak i wszystkie inne wydatki, które wykazują związek z tym przychodem, a nie znalazły się w katalogu wydatków nieuznawanych za podatkowe koszty uzyskania przychodu (obowiązuje tutaj definicja ogólna kosztów).
Uwaga!
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, jak też prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej na potrzeby podatku dochodowego są traktowane nie jako środki trwałe, a wartości niematerialne i prawne. To z kolei oznacza, że nie można do nich zastosować wskazanych wyżej preferencyjnych stawek amortyzacji, jako że te odnoszą się jedynie do środków trwałych. Roczna stawka amortyzacji przytoczonych wartości niematerialnych i prawnych wynosi 2,5%.

Możliwość uwzględniania w rachunku podatkowym kosztów uzyskania przychodu może przeważyć o wyborze opodatkowania uzyskiwanych przychodów skalą podatkową. Trzeba jednak pamiętać, że w rocznym zeznaniu podatkowym przed opodatkowaniem zsumowaniu ulegną wszystkie uzyskane dochody, do których ma zastosowanie skala. W efekcie stawka, jak i sam podatek, mogą tutaj znacząco wzrosnąć.
W ten sposób opodatkowane są m.in. wynagrodzenia z pracy, umów cywilnoprawnych zawieranych poza działalnością gospodarczą, umów menedżerskich, rent, emerytur, działalności gospodarczej opodatkowanej skalą i wielu innych.

Od sumy tych dochodów (razem z tymi z najmu, jeżeli są one opodatkowane skalą) liczony jest podatek wg progresywnej skali podatkowej. Powyższe może skutkować tym, że w ostatecznym rozrachunku dochód z prywatnego najmu będzie opodatkowany (w całości lub części) nie 18% a 32% stawką podatku.

Oczywiście z drugiej strony wybór skali podatkowej uprawnia do najszerszego katalogu preferencji i ulg podatkowych przewidzianych w ustawie, niemniej te nie zawsze rekompensują 32% stawkę podatku dochodowego.

Trzecią formą opodatkowania przychodów z najmu jest podatek liniowy. Stawka tego podatku wynosi 19% i jest on liczony od dochodu. W rachunku podatkowym można zatem uwzględnić koszty uzyskania przychodu. Niestety aby nabyć prawo do tej formy opodatkowania, trzeba otworzyć firmę, co nie zawsze będzie korzystne (chociażby z uwagi na opłacanie składek ZUS).

Nadto wybór podatku liniowego wyłącza możliwość wspólnego opodatkowania małżonków czy rozliczenia sie w sposób przewidziany dla osób samotnie wychowujących dzieci. Te preferencje są możliwe w przypadku opodatkowania najmu ryczałtem (o ile są uzyskiwane inne dochody opodatkowane na zasadach ogólnych) bądź skalą podatkową.

Nadto otwarcie firmy i wprowadzenie do jej majątku danej nieruchomości, wiąże się często z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego od jej późniejszej sprzedaży (aby podatek ten nie wystąpił, nieruchomość musiałaby być w posiadaniu podatnika jeszcze przez 6 lat po jej wyprowadzeniu z majtku firmowego, za wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych). W przypadku najmu prywatnego natomiast daną nieruchomość można sprzedać bez żadnych konsekwencji w podatku dochodowym po upływie 5 lat, licząc od końca tego roku, w którym nastąpiło jej nabycie i to nawet wówczas, gdy bezpośrednio przed sprzedażą była ona jeszcze wynajmowana.

 

1 2

następna

Zobacz także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

REKLAMA

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo:

MENU
Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.