Sposoby rozliczania przychodów z najmu w 2016 r.

Przeczytaj także: Polski Ład czyli jak ustawodawca chce zarobić na rynku wynajmu mieszkań

Ryczałt ewidencjonowany jest najprostszą z możliwych form opodatkowania przychodów z najmu. Podatek płaci się tutaj bowiem wg 8,5% stawki od uzyskanego przychodu. Obowiązki podatnika są ograniczone do minimum, w niektórych przypadkach wręcz nie musi on prowadzić żadnych ewidencji, zaś podatek płatny jest dopiero, gdy faktycznie uzyskano pieniądze za najem czy dzierżawę.

Formą podstawową opodatkowania przychodów z najmu jest skala podatkowa, której stawki wynoszą 18%, a ponad 85 528 zł aż 32%. Podatek płacony tutaj jednak jest nie od przychodu (jak to miało miejsce w przypadku ryczałtu) a uzyskanego dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodów.

Wysokość wydatków możliwych do zaliczenia w ciężar kosztów może być bardzo różna. Wszystko zależy chociażby od tego, jakiej wartości nieruchomość jest wynajmowana oraz czy i jaką stawką jest amortyzowana, czy podatnik planuje wydatki na remont wynajmowanej nieruchomości, bądź jej wyposażenie chociażby w meble. Amortyzacja może być bowiem istotną pozycją kosztową, która pozwoli w znaczny sposób obniżyć podatek.

Aby jednak tak wysoka stawka amortyzacji mogła mieć zastosowanie, dana nieruchomość, w zależności od jej rodzaju, musiała być używana przed jej nabyciem co najmniej przez 5 (w przypadku budynków lokali mieszkalnych) bądź 30 lat. Tak preferencyjna stawka ma zastosowanie również wówczas, gdy podatnik dokonał (przed jej wprowadzeniem do ewidencji) ulepszenia nieruchomości, które wyniosło co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Zakładając zatem, że podatnik wynajmie mieszkanie o wartości 400 tys. zł, które można amortyzować 10% stawką, roczna amortyzacja wyniesie 40 000 zł. Dzięki temu miesięczny czynsz na poziomie 3 333 zł w ogóle nie wygeneruje dochodu, od którego trzeba by płacić podatek. Ryczałtowiec natomiast w takim przypadku będzie musiał zapłacić fiskusowi 3 400 zł podatku.

Kosztem mogą być też zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanej nieruchomości, jak i wszystkie inne wydatki, które wykazują związek z tym przychodem, a nie znalazły się w katalogu wydatków nieuznawanych za podatkowe koszty uzyskania przychodu (obowiązuje tutaj definicja ogólna kosztów).

Możliwość uwzględniania w rachunku podatkowym kosztów uzyskania przychodu może przeważyć o wyborze opodatkowania uzyskiwanych przychodów skalą podatkową. Trzeba jednak pamiętać, że w rocznym zeznaniu podatkowym przed opodatkowaniem zsumowaniu ulegną wszystkie uzyskane dochody, do których ma zastosowanie skala. W efekcie stawka, jak i sam podatek, mogą tutaj znacząco wzrosnąć.

Trzecią formą opodatkowania przychodów z najmu jest podatek liniowy. Stawka tego podatku wynosi 19% i jest on liczony od dochodu. W rachunku podatkowym można zatem uwzględnić koszty uzyskania przychodu. Niestety aby nabyć prawo do tej formy opodatkowania, trzeba otworzyć firmę, co nie zawsze będzie korzystne (chociażby z uwagi na opłacanie składek ZUS).

Nadto wybór podatku liniowego wyłącza możliwość wspólnego opodatkowania małżonków czy rozliczenia sie w sposób przewidziany dla osób samotnie wychowujących dzieci. Te preferencje są możliwe w przypadku opodatkowania najmu ryczałtem (o ile są uzyskiwane inne dochody opodatkowane na zasadach ogólnych) bądź skalą podatkową.

Nadto otwarcie firmy i wprowadzenie do jej majątku danej nieruchomości, wiąże się często z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego od jej późniejszej sprzedaży (aby podatek ten nie wystąpił, nieruchomość musiałaby być w posiadaniu podatnika jeszcze przez 6 lat po jej wyprowadzeniu z majtku firmowego, za wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych). W przypadku najmu prywatnego natomiast daną nieruchomość można sprzedać bez żadnych konsekwencji w podatku dochodowym po upływie 5 lat, licząc od końca tego roku, w którym nastąpiło jej nabycie i to nawet wówczas, gdy bezpośrednio przed sprzedażą była ona jeszcze wynajmowana.