Sposoby rozliczania przychodów z najmu w 2016 r.

Przeczytaj także: Polski Ład czyli jak ustawodawca chce zarobić na rynku wynajmu mieszkań

Jak określić daty przychodów i kosztów?

Najem firmowy memoriałowo
Wynajem nieruchomości w ramach firmy bądź prywatnie to nie tylko prawo do różnych form opodatkowania uzyskiwanych przychodów, ale także różne daty określania przychodów bądź kosztów.

Otóż przedsiębiorcy przychody i koszty co do zasady rozpoznają memoriałowo a nie kasowo (oczywiście z pewnymi wyjątkami, w postaci chociażby płaconych odsetek). Przychodem są tutaj kwoty należne, choćby faktycznie nie zostały jeszcze uzyskane.

Kiedy zatem przedsiębiorca powinien wykazać przychód? Najem co do zasady rozliczany jest w okresach rozliczeniowych, czyli np. miesiącach czy kwartałach kalendarzowych (bądź innych przyjętych przez strony umowy). W takim przypadku za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień takiego okresu rozliczeniowego. Jeżeli zatem dla przykładu okresem takim będą miesiące kalendarzowe, przychód będzie powstawał każdorazowo w ostatnim dniu danego miesiąca. Powstanie on nawet wówczas, gdy najemca istotnie spóźnia się z płatnościami bądź nie płaci wcale.
Ustawodawca zastrzegł przy tym, że przychód taki musi powstać przynajmniej raz do roku.

Oczywiście tutaj także występują pewne odstępstwa od reguły. Otóż jeżeli najemca się spóźni i zostanie zobowiązany do zapłaty także odsetek za zwłokę, te staną się przychodem wynajmującego dopiero w chwili ich otrzymania.

Podobnie jest w przypadku kosztów uzyskania przychodu. Co do zasady te będą rozpoznawane w dacie dokumentu, który potwierdza ich poniesienie, czyli np. w dacie faktury zakupowej (z pewnymi wyjątkami, gdzie ważna jest zapłata, np. w stosunku do płaconych odsetek).

Najem prywatny kasowo
Zgoła inaczej jest w przypadku uzyskiwania przychodów z najmu poza działalnością gospodarczą. Tutaj zarówno koszty jak i przychody określa się bowiem w dacie ich faktycznego uzyskania/poniesienia.

Powyższe oznacza, że przy najmie prywatnym przychód powstanie w dacie faktycznego otrzymania zapłaty, a nie z końcem danego okresu rozliczeniowego. Niewątpliwie rozwiązanie to jest dużo korzystniejsze dla wynajmujących - płacą bowiem podatek jedynie od tego, co faktycznie zarobili.

Zasada ta ma jednakże zastosowanie również przy określaniu daty kosztów uzyskania przychodu. Oznacza to, że aby dany wydatek kosztem się stał, musi zostać faktycznie poniesiony, a więc zapłacony, skompensowany bądź uregulowany w inny sposób.

Dwie formy opodatkowania przychodów z najmu?

W ramach jednego źródła przychodów nie można rozliczać najmu wg dwóch różnych form opodatkowania, czyli np. część tych przychodów (które nie wiążą się z powstawianiem większych kosztów) opodatkować ryczałtem, zaś pozostałe skalą podatkową. Niemniej podatnik może rozliczać takie przychody wg dwóch różnych źródeł, czyli tzw. najmu prywatnego oraz pozarolniczej działalności gospodarczej.

A ponieważ są to dwa różne źródła przychodów, do każdego z nich podatnik może wybrać inną formę opodatkowania, pamiętając o ustawowych ograniczeniach. Zgodnie z nimi najem prywatny może być opodatkowany ryczałtem bądź skalą podatkową, zaś prowadzona działalność gospodarcza, której przedmiotem jest najem nieruchomości: skalą podatkową i podatkiem liniowym.

Taki stan rzeczy potwierdzają także organy podatkowe, czego przykładem jest chociażby interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 05.06.2009 r. nr IPPB1/415-209/09-2/MT, w której to organ wskazał, że przychody osiągane z tytułu najmu prywatnego mieszkania mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, natomiast przychody z najmu osiągane w ramach działalności gospodarczej podatkiem liniowym.

Nie zawsze mamy do czynienia z najmem prywatnym

Wybór źródła przychodów nie zawsze leży tutaj jednak w gestii podatnika. Otóż gro z nich przychody takie chciałoby rozliczać w ramach tzw. najmu prywatnego, a więc poza działalnością gospodarczą, korzystając jednocześnie z dobrodziejstw ryczałtu ewidencjonowanego. Niestety zarówno organy podatkowe jak i sądy administracyjne wskazują, że nie zawsze jest to możliwe. Wszystko bowiem zależy od zachowania się samego zainteresowanego oraz skali prowadzonego „przedsięwzięcia”.

Otóż szeroki zakres działań podejmowanych przez podatnika w celu wynajmu nieruchomości może tutaj przesądzić o tym, że będzie on traktowany jako przedsiębiorca, a nie osoba trudniąca się najmem prywatnym.

Potwierdził to m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 04.04.2014 r., sygn. akt II FSK 1092/12, który uznał, że świadczenie usług najmu nieruchomości na szeroką skalę, w sposób zorganizowany i ciągły (a więc prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły) , nastawionych na uzyskanie zysku, nie jest najmem prywatnym. Postępowanie takie spełnia wszelkie przesłanki wynikające z definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, i jako takie winno ono być traktowane.