Zbycie majątku (nieruchomości) po 5 latach z podatkiem dochodowym?

Przeczytaj także: Wymiana walut a przychody z kapitałów pieniężnych

Z powyższego zatem można wysnuć wniosek, że w przypadku sprzedaży należących do majątku prywatnego podatnika rzeczy ruchomych, podatkiem nie musi się on przejmować, gdy ta nastąpi po upływie co najmniej 6 miesięcy od ich nabycia (odpłatnego bądź nieodpłatnego). W przypadku nieruchomości natomiast odczekać trzeba co najmniej 5 lat kalendarzowych licząc od roku następującego po tym, w którym miało miejsce ich nabycie.

Czy zatem w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku po upływie wskazanych wyżej okresów czasu podatkiem nie trzeba się w ogóle przejmować? Niestety nie w każdym przypadku.

Otóż jeżeli mamy na myśli „zwykłe” odpłatne zbycie, czyli tradycyjną sprzedaż, podatku faktycznie nie będzie. Podatkiem też nie trzeba się martwić, gdy dojdzie do zbycia nieodpłatnego, czyli np. darowizny. Taka czynność bowiem w ogóle nie podlega opodatkowaniu (jako że nie występuje tutaj przychód).

Zdarza się jednak, że podatnik przekazuje składniki swojego majątku osobom prawnym (czyli wnosi go aportem do spółki z o.o. lub akcyjnej) w zamian za ich udziały (akcje). I takie postępowanie będzie niestety podatkiem dochodowym objęte.

Nie ma tutaj ograniczenia czasowego stosowania tej regulacji. Tym samym podatnik, który przykładowo nabył w 2005 r. grunt będący przedmiotem wkładu niepieniężnego do spółki z o.o. w roku 2016, zapłaci z tego tytułu podatek. Dochód ten należy zaliczyć do przychodów z tzw. kapitałów pieniężnych.

Opodatkowaniu podlega tutaj jednak dochód a nie przychód. W związku z tym należy ustalić, w jakiej wartości podatnikowi przysługują koszty uzyskania przychodu oraz jaka jest wartość samego przychodu.

Przychód w wartości nominalnej udziałów a nie wartości rynkowej przedmiotu wkładu niepieniężnego.

I tak art. 17 ust pkt 9 przytoczonej ustawy wskazuje, że za przychody z kapitałów pieniężnych uważa się tutaj nominalną wartość udziałów (akcji) w spółce, objętych w zamian za wkład niepieniężny.

Trzeba jednak pamiętać, że w myśl przepisu art. 17 ust. 2 ustawy, przy ustalaniu przychodów z tytułu objęcia udziałów (akcji, wkładów) należy stosować odpowiednio przepisy art. 19, traktujące o sposobie obliczania wielkości (wartości) przychodu. Przepis ten wskazuje m.in. że cena winna tutaj odpowiadać wartości rynkowej. Powyższe nie oznacza jednak, że fiskus może domagać się wykazania przychodu w wartości rynkowej, gdy wartość nominalna objętych udziałów jest niższa od wartości rynkowej przedmiotu wkładu niepieniężnego.

W wyroku z dnia 16 września 2009 r., I SA/Wr 1093/09, WSA we Wrocławiu stwierdził, że: „(...) użycie przez ustawodawcę w art. 17 ust. 1 pkt 9 updf pojęcia "nominalna wartość" wskazuje, że wykluczona jest jakakolwiek możliwość ustalania wartości udziału w oparciu o ceny rynkowe. Ustawodawca bowiem wyraźnie i jednoznacznie stwierdził, że w takim przypadku brana może być jedynie pod uwagę wartość ściśle już określona w umowie spółki.

Analiza wskazanych przez organ przepisów pozwala stwierdzić, że organ błędnie interpretuje zakres odesłania z art. 17 ust. 2 updf. W przepisie tym odsyła się do "odpowiedniego stosowania art. 19", co oznacza, że przepis do którego się odwołano ma zostać zastosowany jedynie w zakresie, jaki da się pogodzić z charakterem instytucji prawnej regulowanej przepisem odsyłającym. W art. 17 ust. 1 pkt 9 updf przewidziano, że przychodem z kapitałów pieniężnych jest nominalna wartość nabytych udziałów, czyli wartość umownie określona przez strony, stąd wykluczone jest zdaniem Sądu jakiekolwiek ustalanie wartości w oparciu o ceny rynkowe.

W ocenie Sądu odpowiednie zastosowanie art. 19 ust. 1 updf polega wyłącznie na zastosowaniu zdania pierwszego, zgodnie z którym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.(...)”