eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plPodatkiAktualności podatkowe › Amortyzacja mieszkania przy braku umowy najmu

Amortyzacja mieszkania przy braku umowy najmu

2016-05-18 13:49

Amortyzacja mieszkania przy braku umowy najmu

Amortyzacja mieszkania przy braku umowy najmu © beeboys - Fotolia.com

Amortyzacja to podstawowy i z reguły bardzo istotny koszt brany pod uwagę w rachunku podatkowym przy liczeniu dochodu z najmu. Problem jednak w tym, że umowy najmu nie trwają wiecznie. Powstaje zatem pytanie, czy odpisy amortyzacyjne należy naliczać również za okres, kiedy np. dana nieruchomość w najem nie jest oddana?

Przeczytaj także: Usługi od podmiotów powiązanych w wartości początkowej budynku

Odpowiedź na takie pytanie może być twierdząca, niemniej wszystko zależy od okoliczności występujących w konkretnym przypadku.
Otóż koszty w postaci amortyzacji rozpozna ten, kto dalej zamierza dany składnik majątku wynajmować. Z kolei podatnik, który postanowił wykorzystywać go na cele osobiste, amortyzacji powinien zaprzestać.

Przypomnijmy, że przepisy poświęcone amortyzacji środków trwałych znalazły się w art. 22a - 22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Regulacje te wskazują m.in., iż amortyzacji podlegają co do zasady jedynie te składniki majątku, które zostały ujęte w stosownej ewidencji środków trwałych. Muszą one jednak spełniać określone warunki.
Jedną cech składnika majątku, warunkującą zaliczenie go do środków trwałych, jest jego wykorzystywanie w prowadzonej działalności gospodarczej albo m.in. oddanie w najem czy dzierżawę.

O amortyzacji warto pamiętać przy prywatnym najmie nieruchomości. Dzięki niej bowiem podatnik może istotnie obniżyć dochód uzyskiwany z tego tytułu, a co za tym idzie, także i podatek, czy wręcz doprowadzić do sytuacji, w której powyższe w ogóle nie wystąpią mimo regularnych wpływów z tytułu czynszu z najmu.

fot. beeboys - Fotolia.com

Amortyzacja mieszkania przy braku umowy najmu

Koszty w postaci amortyzacji rozpozna ten, kto dalej zamierza dany składnik majątku wynajmować. Z kolei podatnik, który postanowił wykorzystywać go na cele osobiste, amortyzacji powinien zaprzestać.


W niektórych przypadkach wynajmowane nieruchomości można amortyzować 10% stawką w skali roku. Tak wysoki odpis często skutkuje tym, iż uwzględniając go w kosztach nie wystąpi dochód do opodatkowania.

Przytoczone wyżej regulacje ustawy podatkowej wskazują, że co do zasady odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego począwszy od pierwszego miesiąca następującego po tym, w którym ten środek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nieprzerwanie do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie odpisów amortyzacyjnych z wartością początkową, bądź w którym postawiono go w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono jego niedobór.
Ustawodawca przewidział wyłączenie możliwość nienaliczania odpisów amortyzacyjnych jedynie dla tych środków trwałych, które nie są używane na skutek zawieszenia bądź zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej, w której były one używane. W takim przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tę działalność.

Jak podkreślił Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 6.08.2015 r., nr ITPB1/4511-608/15-3/PSZ, „(...) Przesłanką powodująca niemożność dokonywania odpisów amortyzacyjnych od składników majątku trwałego jest więc celowa (stała lub czasowa) rezygnacja – w związku z którą następuje zaprzestanie używania tych składników – tj. sytuacja gdy podatnik (w tym czasie) nie chce uzyskiwać przychodu z najmu. Czasowa przerwa w użytkowaniu lokalu mieszkalnego spowodowana zakończeniem umowy najmu i poszukiwaniem najemcy nie jest więc przesłanką uzasadniającą zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych.(...)”
Co za tym idzie, o prawie do amortyzacji nieruchomości w czasie, kiedy nie jest zawarta umowa najmu, będą decydować towarzyszące takiemu stanowi rzeczy okoliczności. Jeżeli bowiem w takim okresie zamiarem wynajmującego pozostaje ciągłość najmu, zaś brak najemcy jest spowodowany czynnikami od niego niezależnymi, gdzie podatnik go czynnie poszukuje, to zachowa on prawo do naliczania odpisów za okres, w którym najemcy nie ma i odpisy takie będą stanowić koszty uzyskania przychodu. Jeżeli natomiast wynajmujący postanowił zaprzestać wynajmu danej nieruchomości, amortyzacji nie należy naliczać.
Podejście takie poparł organ podatkowy w przytoczonej wyżej interpretacji. Czytamy w niej, że w świetle „(...) art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli udowodni Pani, że czyniła starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, odpisy amortyzacyjne w okresie, w którym lokal mieszkalny nie będzie wynajmowany w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.(...)”

Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: