eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plPodatkiAktualności podatkowe › Jak rozliczyć podatek od sprzedaży kilku nieruchomości?

Jak rozliczyć podatek od sprzedaży kilku nieruchomości?

2016-07-19 13:40

Jak rozliczyć podatek od sprzedaży kilku nieruchomości?

Jak rozliczyć podatek od sprzedaży kilku nieruchomości? © gukodo - Fotolia.com

Z fiskusem trzeba się podzielić, gdy sprzedamy nieruchomość (mieszkanie, lokal użytkowy, budynek, czy nawet sam grunt) w ciągu 5 lat od jej nabycia. Skarbówka chce z tego tytułu dostać 19% od uzyskanego dochodu - definiowanego w ustawie. Podatku płacić nie trzeba, gdy na sprzedaży wystąpi strata. Czy stratę tę można skompensować z dochodami ze sprzedaży innej nieruchomości?

Przeczytaj także: Cele mieszkaniowe a koszty podatkowe przy sprzedaży nieruchomości

W tej sprawie toczył się właśnie spór pomiędzy podatnikiem a organami podatkowymi. Otóż skarżący w jednym roku (2010) sprzedał trzy posiadane nieruchomości, w stosunku do których Urząd Kontroli Skarbowej zakwestionował sposób rozliczenia.

Otóż w kwietniu 2010 r. podatnik sprzedał mieszkanie za 357 tys. zł, które kupił w roku 2009 za cenę 390 tys. zł. W związku z tym na transakcji tej poniósł stratę w wysokości 33 tys. zł.
W styczniu 2010 r. skarżący (wraz z innymi współwłaścicielami) sprzedał zabudowaną działkę gruntu, zaś w marcu kolejną. Nieruchomości te skarżący nabył w roku 2008.
Na sprzedaży dwóch ostatnich nieruchomości podatnik uzyskał dochód, w związku z czym fiskus upomniał się o 8,5 tys. zł podatku z tego tytułu.

Na takie postępowanie skarbówki podatnik się nie zgodził. Podkreślał on, że przychody ze sprzedaży nieruchomości dokonywane w jednym roku podatkowym stanowią jedno źródło przychodów, niezależnie od daty ich nabycia (która to wpływa wyłącznie na zasady opodatkowania takich przychodów i ewentualne ulgi podatkowe). W jego przypadku zasady opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia różnych nieruchomości nie uległy zmianie (nie korzystał on z ulg podatkowych), a co za tym idzie, powinien mieć możliwość skompensowania uzyskanego dochodu z poniesioną stratą z tego samego źródła przychodu, czyli odpłatnego zbycia nieruchomości.
Zdaniem skarżącego od sumy uzyskanych przychodów należy tutaj odjąć sumę kosztów ich uzyskania. Jedynie w ten sposób można ustalić dochód i podatek w sposób prawidłowy, czyli zgodny z brzmieniem art. 30e ust 1i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

fot. gukodo - Fotolia.com

Jak rozliczyć podatek od sprzedaży kilku nieruchomości?

Zawarcie każdej umowy sprzedaży nieruchomości należy opodatkowywać odrębnie jako odrębne źródło przychodu.


Organy podatkowe konsekwentnie jednak przyjmowały, że taka „kompensata” nie jest możliwa i podatek trzeba zapłacić.
Ich zdaniem zawarcie każdej umowy sprzedaży nieruchomości należy opodatkowywać odrębnie jako odrębne źródło przychodu, gdyż ustawa nie zezwala na sumowanie przychodów i kosztów z transakcji zbycia nieruchomości zawartych w jednym roku podatkowym.

Sprawa trafiła w związku z tym do sądu, który przyznał rację ... fiskusowi.

Otóż WSA w Łodzi w wyroku z dnia 24.03.2016 r., sygn. akt I SA/Łd 22/16, podkreślił iż w niniejszej sprawie kardynalnego znaczenia nabiera art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych , ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, która to zmieniła zasady liczenia podatku od sprzedaży nieruchomości. Otóż zgodnie z jego treścią do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych ( oddanych do użytkowania ) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzemieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Tym samym ustawodawca wskazał, iż pomimo wprowadzenia z początkiem 2009 r. nowych zasad opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości, zasady sprzedaży tych z nich, które zostały nabyte w latach 2007-2008 nie uległy zmianie.

Skoro w związku z tym skarżący zbywane nieruchomości nabył w 2008 r., to przy ich sprzedaży w roku 2010 należy stosować regulacje ustawy o podatku dochodowym obowiązujące na dzień 31.12.2008 r. Powyższe oznacza, że zasady ich opodatkowania zależą od daty nabycia z woli ustawodawcy. Wobec tego będą one inne w odniesieniu do wskazanej nieruchomości rolnej zbywanej w 2010 r. (a nabytej w 2008 r.) oraz własności lokalowej nabytej po 1 stycznia 2009 r. a więc wykraczającej poza okres objęty wskazaną regulacją , mimo , iż do sprzedaży doszło także w 2010 r.
Data nabycia nieruchomości ma istotny wpływ na zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z jej sprzedaży.

Sąd podkreślił, że w judykaturze przyjęło się, iż wskazany wyżej art. 8 ust. 1 ustawy nowelizującej odnosi się zarówno do zasad opodatkowania jak i zwolnienia od podatku, co skład orzekający podziela.

WSA odniósł się także do art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definiującego pojęcie dochodu. Otóż dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła na kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty przekraczają tutaj sumę przychodów, powstała różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Przepis ten w swej dalszej części odnosi się do sposobu rozliczenia takiej straty (określając, w jaki sposób może ona pomniejszyć dochód) wskazując jednocześnie, że tego sposobu rozliczenia strat nie stosuje się w do przychodów z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych.

Nadto WSA podkreślił, iż w odniesieniu do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca posługuje się w poszczególnych regulacjach ustawy podatkowej liczbą pojedynczą, co oznacza, że także i koszty powinny być związane z danym przychodem ze ściśle określonej transakcji (podobnie jak i strata).
Dla przykładu art. 19 ust. 1 używa sformułowań „przychód ze zbycia nieruchomości” i „wartość wyrażona w cenie określonej w umowie”; art. 30e w ust. 2 przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia posługuje się określeniem „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości” a nie „przychodami z odpłatnego zbycia”.

Zdaniem WSA zatem ustawodawca określił jako osobne źródło przychodów każdą transakcję zbycia nieruchomości dokonaną w obrocie nieprofesjonalnym. Odmienne traktowanie takich transakcji (czyli jako sumy przychodów i kosztów) jest możliwe jedynie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

WSA wyjaśnia:
Zawarcie każdej umowy sprzedaży nieruchomości należy opodatkowywać odrębnie jako odrębne źródło przychodu.

Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: