Czy można sprzedać firmową nieruchomość bez podatku dochodowego?

Przeczytaj także: Wycofanie z firmy i sprzedaż gruntu w podatku dochodowym

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 2001 r. wnioskodawca wraz z żoną kupił od Państwowej Agencji Prywatyzacji prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z zabudowaniami. Nieruchomość ta została nabyta do majątku wspólnego małżonków, przy czym żona w całości wprowadziła ją do swojej firmy i amortyzowała. W ramach działalności gospodarczej nieruchomość została oddana w najem.

W 2014 r. małżonkowie otrzymali decyzję o przekształceniu wieczystego użytkowania w prawo własności. Odpłatność z tego tytułu została określona na kwotę 763 tys. zł. 1 grudnia 2015 r. nastąpił natomiast podział nieruchomości na dwie części.

Wnioskodawca oraz jego żona zamierzają wyprowadzić z działalności jedną z nieruchomości, która wcześniej była w firmie amortyzowana jako środek trwały i ją sprzedać. Obiekty znajdujące się na działce przeznaczonej do sprzedaży to magazyn materiałów budowlanych oraz magazyn wapna i kredyt.

Wnioskodawca wskazał, że nigdy nie wykorzystywał tych nieruchomości w działalności gospodarczej. W związku z tym zadał pytanie, czy od sprzedaży tej części nieruchomości, która przypada na niego (a więc połowy) musi zapłacić podatek dochodowy? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Odpłatne zbycie nieruchomości w świetle przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), może stanowić przychód ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lub w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 14 ww. ustawy.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. blackboard1965 - Fotolia

Sprzedaż nieruchomości firmowej

Jeżeli nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków, to podatek zapłaci ten z nich, który całą nieruchomość wykorzystywał na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i zaliczył do swojego majątku firmowego.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 tej ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi natomiast, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio. (...)

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 2082 ze zm.). Stosownie do art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku (art. 35 ww. Kodeksu).

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ww. Kodeksu oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

W oparciu o art. 37 § 1 pkt 1 ww. ustawy, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa.

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. ustawy oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że każdy z małżonków jest uprawniony do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym, co oznacza, że może on samodzielnie, we własnym imieniu i na własny rachunek dokonywać czynności prawnych będących wykonywaniem tego zarządu, jednakże skuteczność czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga akceptacji drugiego małżonka.

Oddanie nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków, a więc przeznaczenie jej na prowadzenie działalności gospodarczej w celu wynajmu nieruchomości stanowiącej składnik majątku wspólnego małżonków wymaga zawsze zgodny małżonka. Skoro zatem małżonka Wnioskodawcy nabytą wspólnie z Wnioskodawcą nieruchomość w całości przeznaczyła na potrzeby prowadzonej przez nią pozarolniczej działalności gospodarczej w celu jej wynajmu, to Wnioskodawca musiał wyrazić na to zgodę. W świetle powyższego, wrażając zgodę na wynajmowanie nieruchomości w ramach prowadzonej przez małżonkę Wnioskodawcy działalności gospodarczej, uzyskany z tego tytułu przychód również był w całości zaliczany do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Z tej też przyczyny przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę fakt, że Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, nie sposób uznać, że sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości (wykorzystywanej w działalności gospodarczej jego żony) generuje dla niego przychód z tego źródła przychodów. Przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości powstanie bowiem u podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, tj. u małżonki Wnioskodawcy i winien być w całości opodatkowany przez małżonkę Wnioskodawcy w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów