"Pośredni" wynajem mieszkania zwolniony z podatku VAT?

Przeczytaj także: Wynajem nieruchomości w podatku dochodowym i VAT

Omawiane zwolnienie znalazło się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym zwalnia się od tego podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Co się dzieje, gdy właściciel wynajmuje nieruchomość mieszkalną „pośrednikowi”, który podnajmuje ją na cele mieszkalne? Sprawę taką wyjaśniał ostatnio m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 30 marca 2016 r., sygn. akt I SA/Kr 238/16.

Skarżący był współwłaścicielem budynku, w którym znajdują się lokale o charakterze mieszkalnym. Budynek ten został w całości wynajęty (w ramach tzw. najmu prywatnego) osobie fizycznej, która nie prowadziła działalności gospodarczej. Najemca zorganizował w nim bursę szkolną stanowiącą placówkę niepubliczną w rozumieniu przepisów ustawy o systemie oświaty. Na podstawie umów zawartych ze szkołami wynajmuje on uczniom lokale w tej bursie.

W umowie najmu zastrzeżono, że nieruchomość jest wynajmowana wyłącznie na cele mieszkaniowe. Skarżący spytał fiskusa, czy w takim przypadku usługa najmu jest zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Organ wydający interpretację uznał, że nie.

W interpretacji tej wskazano, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).


Przepis ten nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Organ podatkowy uznał, iż najemca, który w wynajmowanej nieruchomości, zorganizował bursę szkolną, nie świadczy usługi najmu lokali mieszkalnych na rzecz uczniów lecz usługi zakwaterowania uczniów w zorganizowanej przez siebie bursie szkolnej na podstawie umów zwartych ze szkołami.

Usługi takie wprawdzie również mogą korzystać ze zwolnienia z podatku, jednakże podstawy prawnej tego zwolnienia nie stanowi art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług a inny przepis. W efekcie przy usłudze najmu nieruchomości świadczonej przez skarżącego nie są spełnia przesłanki do zastosowania do niej zwolnienia przewidzianego przepisem art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, gdyż ta usługa nie stanowi usługi wynajmu nieruchomości mieszkalnej wyłącznie na cele mieszkaniowe. Skarżący winien zatem do tej usługi zastosować podstawową stawkę podatku VAT.

Sprawa trafiła do sądu, który rację przyznał podatnikowi. WSA również przypomniał, że usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu umowy. Możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wystąpi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Skarżący we wniosku o wydanie interpretacji wskazał, iż z umowy najmu wynika w sposób niebudzący wątpliwości, że nieruchomość jest wynajmowana wyłącznie na cele mieszkaniowe, a cel najmu jest wyłącznie mieszkaniowy. Nie można w związku z tym uznać, że sam fakt, iż w budynku mieszkalnym najemca zorganizował bursę szkolną niweczy cel mieszkaniowy najmu i charakter mieszkalny nieruchomości.

W wyroku tym czytamy, że „(...) Jeżeli bowiem na podstawie umowy, strona świadczy usługę wynajmu lokalu mieszkalnego położonego w budynku mieszkalnym na rzecz innego podmiotu, który na podstawie umowy ramach prowadzenia bursy wynajmuje uczniom lokale, na podstawie umów zawartych ze szkołami, także dla celów mieszkalnych - zostają spełnione zarówno przesłanki dotyczące charakteru wynajmowanego lokalu (przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny), jak i przeznaczenia lokalu (wynajem wyłącznie na cele mieszkaniowe).

Konkludując wynajem nieruchomości przeznaczonej do dalszego najmu korzysta ze zwolnienia z VAT, jeżeli nieruchomość ta z jednej strony ma charakter mieszkalny, z drugiej zaś ma być wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe przez ostatecznego (pod)najemcę.