eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Forma opodatkowania czyli jak rozliczać podatek z najmu w 2017 r.

Forma opodatkowania czyli jak rozliczać podatek z najmu w 2017 r.

2017-01-18 11:58

Forma opodatkowania czyli jak rozliczać podatek z najmu w 2017 r.

Forma opodatkowania najmu mieszkania © shake_pl - Fotolia.com

Do 20 stycznia 2017 r. (czyli piątku) wynajmujący prywatnie swoje nieruchomości (i nie tylko) muszą się określić, w jaki sposób chcą opodatkować z tego tytułu swoje dochody/przychody. W przypadku tzw. najmu prywatnego do wyboru są dwie formy opodatkowania. Taka sama ilość występuje przy prowadzeniu firmy w zakresie m.in. najmu nieruchomości.

Dwa różne źródła przychodów


Jak zostało to już wyżej podkreślone, przychody z najmu można rozliczać w dwojaki sposób:
  • pozarolnicza działalność gospodarcza
  • najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

To, do którego źródła dane przychody zostaną przyporządkowane ma niebagatelne znaczenie przy zasadach liczenia podatku jak też dodatkowych kosztach z tym związanych. I tak otwarcie działalności gospodarczej co do zasady wiąże się z opłacaniem z tego tytułu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zdrowotne (tudzież tylko tego ostatniego w niektórych przypadkach); nie można także zapominać o obowiązkach rejestracyjnych. Obowiązki takie nie występują natomiast przy najmie prywatnym

Po wtóre to, do jakiego źródła przychodu zostanie zaliczony najem nieruchomości, determinuje w następnym kroku ograniczenia w zakresie dostępności form opodatkowania.
Przychody najmu prywatnego mogą być opodatkowane skalą podatkową bądź ryczałtem ewidencjonowanym wg stawki 8,5%. Działalność gospodarcza prowadzona w zakresie najmu nieruchomości obliguje z kolei do jej opodatkowania skalą podatkową bądź podatkiem liniowym. Przedsiębiorca będący na ryczałcie, który decyduje się w ramach swojej firmy wynająć nieruchomość, automatycznie traci prawo do tej formy opodatkowania. NIe ma natomiast przeszkód, aby przedsiębiorca taki opodatkował ryczałtem przychody z najmu prywatnego.

Nad wyborem formy opodatkowania warto się dobrze zastanowić. Nie można jej bowiem zmienić w trakcie roku. Ma ona przy tym zastosowanie do całości przychodów uzyskanych z najmu (w ramach danego źródła). Jedynie podatnik trudniący się najmem w ramach dwóch źródeł przychodów, a więc zarazem tzw. najmu prywatnego jak i działalności gospodarczej może zróżnicować formy opodatkowania.

fot. shake_pl - Fotolia.com

Forma opodatkowania najmu mieszkania

Trzy formy opodatkowania i dwa źródła przychodów - taki wybór mają podatnicy decydujący się na wynajem swoich nieruchomości.


W 2017 r. ustawodawca zmienił zasady ustalania kwoty wolnej od podatku branej pod uwagę przy liczeniu podatku wg skali podatkowej. Szerzej na ten temat pisaliśmy m.in. w artykule: Liczenie zaliczki na podatek w 2017 r. wg skali podatkowej

Przychód czy dochód?


Stawki podatku przy skali podatkowej są dwie: 18% i 32% (w zależności od wysokości uzyskanego dochodu), stawka podatku liniowego wynosi 19% (bez względu na wartość dochodu), zaś ryczałtowcy płacą podatek 8,5%, z tym że liczony od przychodu a nie dochodu.

Czym jest zatem przychód? W przypadku najmu w uproszczeniu można przyjąć, że jest nim czynsz jaki wynajmujący otrzymuje od najemcy. Niemniej w zależności od kształtu zawartej umowy najmu, mogą w tym przychodzie mieścić się także dodatkowe opłaty (np. za media).

Dochód to z kolei przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Jakie koszty mogą wystąpić przy najmie? - bardzo różne. W pierwszej kolejności jest to amortyzacja liczona od wynajmowanej nieruchomości.
Standardowa stawka amortyzacji dla nieruchomości mieszkalnych uznawanych za środki trwałe wynosi 1,5% w skali roku, zaś w przypadku nieruchomości niemieszkalnych 2,5% w skali roku. Mogą one jednak niekiedy zostać podwyższone nawet do wysokości 10% rocznie. Inaczej jest w przypadku wynajmu lokali uznawanych za wartości niematerialne i prawne. Tymi są spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Te można amortyzować maksymalnie stawką 2,5% w skali roku.

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu najmu nieruchomości są także odsetki od kredytu zaciągniętego na jej zakup, czy bieżące koszty remontów i utrzymania nieruchomości, a także ich wyposażenia. Można tutaj wymienić również płacony podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, opłaty ponoszone na rzecz wspólnoty czy spółdzielni, czy opłaty związane z samym zawarciem umowy najmu (w postaci chociażby prowizji pośrednika; koszty ogłoszeń w prasie, ulotek itd.).

Nierzadko koszty takie są dosyć znaczne, co przemawia na korzyść płacenia podatku od dochodu a nie przychodu.
Pułapka przy skali podatkowej
Wysokie koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu i 18% stawka podatku może być kusząca dla wielu podatników. Niemniej przy wyborze jako formy opodatkowania skali podatkowej należy pamiętać, że w rocznym PIT dokonuje się zsumowania wszystkich dochodów w ten sposób opodatkowanych, a uzyskanych w danym roku przez podatnika. Ich katalog jest natomiast stosunkowo szeroki (m.in. wynagrodzenia z pracy, umów cywilnoprawnych zawieranych poza działalnością gospodarczą, umów menedżerskich, rent, emerytur, działalności gospodarczej opodatkowanej skalą i wielu innych). Od sumy tych dochodów liczony jest podatek wg progresywnej skali podatkowej. To może spowodować, że w ostatecznym rozrachunku dochód z prywatnego najmu będzie opodatkowany nie 18% a 32% stawką podatku (ta stawka ma zastosowanie do dochodu ponad kwotę 85 528 zł).

Ryczałt to natomiast niska, bo zaledwie 8,5% stawka podatku. Ten jest jednak liczony od uzyskanego przychodu a nie dochodu. W rachunku podatkowym nie są w związku z tym uwzględniane koszty uzyskania przychodu, które mogą stanowić znaczną pozycję. W przypadku ryczałtu warto też zadbać o to, aby umowa była skonstruowana w sposób, który określi wartość tego przychodu na jak najniższym poziomie (w szczególności zostaną z niego wyłączone opłaty związane z mediami czy też ponoszone na rzecz wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej).

Podatek liniowy natomiast pozwala na uwzględnianie w rachunku podatkowym kosztów uzyskania przychodu, zaś do całości dochodu ma zastosowanie tylko jedna – 19% stawka podatku - bez względu na jego wysokość. Niestety wybór tej formy rozliczeń wiąże się z otwarciem działalności gospodarczej, co pociąga za sobą kolejne obowiązki i koszty (w postaci chociażby składek ZUS). Warto też pamiętać, że wybór podatku liniowego wyłącza możliwość wspólnego rozliczenia małżonków czy rozliczenia się w sposób przewidziany dla osób samotnie wychowujących dzieci z dochodów opodatkowanych skalą podatkową (możliwości takiej nie pozbawia natomiast płacenie ryczałtu ewidencjonowanego od przychodów z prywatnego najmu). Oczywiście wynajmując daną nieruchomość w ramach firmy należy pamiętać o tym, aby uznać ją za majątek firmowy, co może natomiast skutkować koniecznością zapłacenia tego podatku z prowadzonej działalności gospodarczej w przypadku jej późniejszego odpłatnego zbycia, chociaż ten nie zawsze wystąpi.

Data przychodu


Definicja jak i data powstania przychodu z działalności gospodarczej znalazła się w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem takim są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
W związku z tym przedsiębiorca wcale nie musi otrzymać fizycznie zapłaty, aby powstał u niego przychód. Jeżeli bowiem określona kwota jest mu należna, to pomimo braku jej otrzymania, i tak zostanie ona zaliczona do przychodu. Powstaje on memoriałowo a nie kasowo.

Jaka jest zatem data powstania przychodu?
Najem rozliczany jest z reguły w okresach rozliczeniowych (np. miesiącach czy kwartałach kalendarzowych; może to być jednakże także każdy inny okres przyjęty przez strony umowy). Art. 14 ust. 1e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi natomiast, że jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Wynajem nieruchomości w ramach prowadzonej firmy oznacza w związku z tym, że przychód u wynajmującego przedsiębiorcy powstaje z końcem każdego okresu rozliczeniowego przyjętego przez strony umowy najmu (nie rzadziej niż raz w roku) i to bez względu na to, czy przedsiębiorca faktycznie otrzyma pieniądze za najem, czy też najemca będzie zwlekał z zapłatą czynszu.

W przypadku najmu prywatnego natomiast ma zastosowanie zasada ogólna określająca moment powstania przychodu, a zawarta w art. 11 ustawy: przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przy najmie prywatnym zatem przychód w podatku dochodowym (i to zarówno rozliczanym wg skali podatkowej jak i ryczałtem) powstanie w dacie otrzymania zapłaty za tą usługę, a więc kasowo. Z całą pewnością to rozwiązanie jest bardziej korzystne dla podatników, gdyż płacą tutaj podatek jedynie od tego, co faktycznie zarobili (a nie zarobili tylko na papierze).

W taki sam sposób jak przychody, rozliczane są także koszty. W związku z tym w przypadku działalności gospodarczej wystarczy z reguły dysponować fakturą (są tutaj pewne wyjątki odnoszące się chociażby do odsetek), aby koszt rozliczyć, zaś w przypadku najmu prywatnego konieczne będzie także poniesienie ciężaru wydatku, a więc zapłacenie (w formie pieniężnej bądź innej) za kupione towary czy usługi, aby koszt powstał.
Przedsiębiorcy muszą przy tym pamiętać, że od 2017 r. co do zasady transakcje powyżej 15 000 zł muszą regulować za pośrednictwem swojego rachunku bankowego (nie można ich płacić gotówką), aby podlegały zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu.
Obowiązek taki nie dotyczy trudniących się najmem prywatnym.
Szerzej na ten temat pisaliśmy m.in. w artykule: Liczenie kosztów podatkowych w 2017 r. ponad limit 15.000 zł czy Koniec płatności gotówką. Koszty podatkowe tylko gdy przelew bankowy

Kiedy są dopuszczalne dwie formy najmu?


Połączenie dwóch form opodatkowania przychodów z najmu możliwe jest tylko w jednym przypadku: gdy te będą zaliczane do różnych źródeł przychodu, a więc najmu prywatnego oraz pozarolniczej działalności gospodarczej.

Każde z takich źródeł przychodów może mieć odrębną formę opodatkowania. Co za tym idzie, w takim przypadku możliwe jest połączenie opodatkowania skalą podatkową z podatkiem liniowym czy ryczałtem, a także ryczałtu z podatkiem liniowym.
Powyższe potwierdzają także organy podatkowe, czego przykładem jest chociażby interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 05.06.2009 r. nr IPPB1/415-209/09-2/MT, w której to organ wskazał, że przychody osiągane z tytułu najmu prywatnego mieszkania mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, natomiast przychody z najmu osiągane w ramach działalności gospodarczej podatkiem liniowym.

Kiedy najem prywatny a kiedy działalność gospodarcza?


Z reguły decyzja o tym, w ramach którego źródła przychodów podatnik rozliczy najem, należy do niego. Mamy tutaj jednak haczyk. O ile bowiem prowadzenie firmy jest zawsze możliwe, tak zbyt szeroki zakres działań podejmowanych przez podatnika w celu wynajmu nieruchomości może doprowadzić do tego, że nie będzie on mógł być rozliczany jako najem prywatny, czego przykładem jest chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 04.04.2014 r. sygn. akt II FSK 1092/12.
Zdaniem sądu świadczenie usług najmu nieruchomości na szeroką skalę, w sposób zorganizowany i ciągły, nastawionych na uzyskanie zysku, nie jest najmem prywatnym. Postępowanie takie spełnia wszelkie przesłanki wynikające z definicji pozarolniczej działalności gospodarczej, i jako takie winno ono być traktowane.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza natomiast prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.

Zobacz także


Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (4)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo:

Ok, rozumiem Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych, marketingowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w Polityce Prywatności. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie. Jeśli nie chcesz, aby pliki cookies były zapisywane w pamięci Twojego urządzenia, możesz to zmienić za pomocą ustawień przeglądarki.