eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plPodatkiInterpretacje i wyjaśnienia › Sprzedaż mieszkania: gdy nie ma dochodu, nie ma podatku

Sprzedaż mieszkania: gdy nie ma dochodu, nie ma podatku

2017-02-23 12:02

Sprzedaż mieszkania: gdy nie ma dochodu, nie ma podatku

Sprzedaż mieszkania bez podatku? © Kzenon - Fotolia.com

Przy sprzedaży nieruchomości podatek dochodowy jest liczony od uzyskanego dochodu, czyli różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Jeżeli dochód taki nie wystąpił (przychód był równy bądź niższy niż koszty) podatku płacić nie trzeba, mimo wystąpienia źródła przychodów - uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 22.02.2017 r. nr 2461-IBPB-2-2.4511.1124.2016.1.AP.

Przeczytaj także: Przekształcenie i sprzedaż prawa własności lokalu mieszkalnego

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?


Wnioskodawca kupił mieszkanie 11 marca 2013 r. W listopadzie 2016 r. nastąpiła natomiast sprzedaż mieszkania. Cena zakupu była równa cenie sprzedaży - wynosiła 114 tys. zł. Wnioskodawca, z racji wieku i stanu zdrowia, postanowił przeprowadzić się bliżej córki. Nie zamierza on przy tym pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży przeznaczać na własne cele mieszkaniowe. W przyszłości dokona darowizny tych pieniędzy wnukom.

Zainteresowany zadał pytanie, czy w takim przypadku zapłaci podatek od sprzedaży mieszkania? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...)Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

fot. Kzenon - Fotolia.com

Sprzedaż mieszkania bez podatku?

Nie zawsze zapłacimy podatek od sprzedanego mieszkania. Wszystko zależy od tego, kiedy oraz za ile je kupiliśmy a za ile sprzedaliśmy.


Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w marcu 2013 r. Wnioskodawca kupił, lokal mieszkalny. Zakupiony lokal został przez niego sprzedany w listopadzie 2016 r.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że skoro sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego w 2013 r. nastąpiła przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, sprzedaż ta stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodu.

Natomiast odpowiadając na pytanie czy z tytułu sprzedaży tego lokalu mieszkalnego Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego należy ustalić czy wystąpiła podstawa opodatkowania – dochód z tytułu sprzedaży, gdyż opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podlega dochód wyliczony jako różnica pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy a kosztami jego uzyskania.

W myśl bowiem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, o ile były ponoszone przez zbywcę.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy – koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo. Tylko w taki sposób wolno pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia – odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości lub prawa. Również w doktrynie podkreśla się, że wydatki na nabycie to wyłącznie wydatki bezpośrednio poniesione na nabycie, a nie koszty pośrednio związane z tym nabyciem. Kwota tego wydatku winna wynikać z dokumentu potwierdzającego jego poniesienie.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:
1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Podsumowując, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej – pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Tak obliczony dochód (jeżeli wystąpi) podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca sprzedał lokal mieszkalny za taką samą kwotę za jaką go nabył, tj. 114.000 zł.

Wobec powyższego wyjaśnienia w omawianej sprawie przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie wartość jaka została wyrażona w cenie określonej w umowie jego sprzedaży – o ile odpowiadała wartości rynkowej – tj. 114.000 zł pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia jeżeli takie zostały poniesione przez Wnioskodawcę. Przychód uzyskany ze sprzedaży omawianego lokalu może zostać pomniejszony również o koszty, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu), do których, jako koszt nabycia, Wnioskodawca zaliczy cenę jaką zapłacił zbywcy za nabycie lokalu będącego przedmiotem sprzedaży, czyli jak wskazał Wnioskodawca 114.000 zł – bowiem za taką cenę Wnioskodawca kupił lokal, który następnie sprzedał również za 114.000 zł.

Skoro zatem Wnioskodawca sprzedał lokal za taką samą kwotę za jaką go zakupił i zakładając, że podane przez Wnioskodawcę kwoty odpowiadały wartości rynkowej lokalu, to w omawianej sprawie nie wystąpił dochód bowiem przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie jest wyższy od kosztów uzyskania przychodu, co oznacza, że Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jednakże Wnioskodawca jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39 za rok 2016 i wykazania w nim przychodu, kosztów uzyskania przychodu oraz dochodu w wysokości 0 zł bądź straty z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Zgodnie bowiem z art. 45 ust. 1a pkt 3 – w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Reasumując, z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego po stronie Wnioskodawcy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Jednakże, ponieważ podstawą opodatkowania jest dochód, a w omawianej sprawie dochód nie wystąpi gdyż lokal został sprzedany za taką samą cenę za jaką go nabyto, Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu jego sprzedaży. (...)”


Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów

Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: