Remont użyczonego mieszkania nie jest przychodem właściciela

Przeczytaj także: Wspólnego domu nie można wynająć małżonkowi

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni od 2012 r. użycza dom rodzinie z czwórką dzieci, w którym ci mieszkali. Nie spisano w tym celu pisemnej umowy użyczenia. Z tytułu udostępnienia domu zainteresowana nie pobierała żadnego wynagrodzenia. Mieszkańcy w czasie korzystania z domu przeprowadzali w nim bieżące remonty na własny koszt bez zgody wnioskodawczy.

Zainteresowana zadała pytanie, czy w takim przypadku wydatki na remont oddanej przez nią w użyczenie nieruchomości stanowią dla niej przychód w podatku dochodowym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy – przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. hanohiki - Fotolia.com

Remont

Remont użyczonego mieszkania nie jest przychodem właściciela.

Powyższa definicja przychodów ma charakter ogólny i znajduje zastosowanie, o ile w przepisach szczególnych ustawodawca nie uregulował tej kwestii odmiennie. Zatem zgodnie z tą definicją, do przychodów zalicza się wszelkie przysporzenia o charakterze pieniężnym, jak i niepieniężnym, w tym wartość otrzymanych nieodpłatnych świadczeń.

Art. 10 ust. 1 ww. ustawy wymienia źródła przychodów, m.in. w pkt 9 – inne źródła. Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, zgodnie z art. 20 ust. 1, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17.

Wskazany przez ustawodawcę w art. 20 ust. 1 ww. ustawy katalog przychodów nie stanowi katalogu zamkniętego, zawiera jedynie przykładowe wskazanie przychodów zaliczanych do tego źródła. O przychodzie z innych źródeł należy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe. (...)

Umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych – obok najmu i dzierżawy – regulujących zasady używania rzeczy.

W przedmiotowej sprawie zasadne jest zatem odniesienie się do zapisu z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotą tej umowy jest jej bezpłatny charakter, co oznacza, że biorący w używanie nie ma obowiązku dokonywania żadnych świadczeń i opłat na rzecz dającego do bezpłatnego używania. Cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności. Z uwagi na fakt, że z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, umowę tę należy uznać za jednostronnie zobowiązującą. Użyczenie nie jest też umową wzajemną. Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy zawierania tej umowy i może ona być zawarta w dowolnej formie, np. pisemnej, ustnej, aktu notarialnego, czynności konkludentnych (dorozumianych).

Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 713 Kodeksu cywilnego).

Zwykłe koszty utrzymania rzeczy to wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie, np. koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem użyczanego lokalu, koszty konserwacji, drobnych napraw itp. Biorący nie może się domagać od użyczającego ponoszenia nakładów, w tym także niezbędnych do utrzymywania rzeczy w stanie zdolnym do umówionego użytku przez czas trwania umowy.

Za zwykłe koszty utrzymania rzeczy nie można uznać kosztów obciążających dłużnika niezależnie od istnienia stosunku użyczenia (np. podatków, kosztów ubezpieczenia rzeczy, opłat i innych publiczno i prywatnoprawnych ciężarów związanych zwykle z własnością lub posiadaniem rzeczy).

Jak wynika z ww. przepisów Kodeksu cywilnego w ramach umowy użyczenia u biorącego w użyczenie nie powstaje obowiązek dokonania jakichkolwiek świadczeń na rzecz użyczającego. Przy tym, za świadczenie na rzecz użyczającego nie uznaje się zwykłych kosztów utrzymania rzeczy użyczonej, czyli kosztów ponoszonych w celu używania tej rzeczy.

W myśl art. 752 Kodeksu cywilnego – kto bez zlecenia prowadzi cudzą sprawę, powinien działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi, i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a przy prowadzeniu sprawy obowiązany jest zachowywać należytą staranność.

Natomiast zgodnie z art. 754 ww. ustawy – kto prowadzi cudzą sprawę wbrew wiadomej mu woli osoby, której sprawę prowadzi, nie może żądać zwrotu poniesionych wydatków i odpowiedzialny jest za szkodę, chyba że wola tej osoby sprzeciwia się ustawie lub zasadom współżycia społecznego.

Jeżeli prowadzący cudzą sprawę dokonał zmian w mieniu osoby, której sprawę prowadzi, bez wyraźnej potrzeby lub korzyści tej osoby albo wbrew wiadomej mu jej woli, obowiązany jest przywrócić stan poprzedni, a gdyby to nie było możliwe, naprawić szkodę. Nakłady może zabrać z powrotem, o ile może to uczynić bez uszkodzenia rzeczy (art. 755 Kodeksu cywilnego).

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że wystąpienie określonych skutków podatkowych w przedmiotowej sprawie uzależnione będzie od oceny czy po stronie Wnioskodawczyni powstało przysporzenie majątkowe w związku z przeprowadzeniem remontu przez korzystającego w użyczonym przez Wnioskodawczynię budynku mieszkalnym.

Zgodnie z przedstawionym przez Wnioskodawczynię opisem stanu faktycznego pomieszczenia w będącym przedmiotem umowy użyczenia budynku mieszkalnym nie wymagały remontu, a prace remontowe zostały przeprowadzone bez jej zgody.

Mając na względzie powyższe, ze szczególnym uwzględnieniem przywołanych powyżej przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, należy stwierdzić, że przeprowadzenie remontu przez biorącego do używania w użyczonym budynku mieszkalnym nie powoduje powstania przychodu po stronie Wnioskodawczyni. Nie można mówić o wystąpienie przysporzenia w sytuacji gdy korzystający z użyczonego budynku przeprowadził remont bez zgody Wnioskodawczyni. Trudno bowiem zakładać, że gdyby nie przeprowadzony remont przez korzystającego, Wnioskodawczyni sama zdecydowałaby się na jego przeprowadzenie i poniosłaby z tego tytułu wydatki, skoro jak sama wskazuje pomieszczenia remontu nie wymagały.

Ponadto aby mówić o powstaniu przychodu niezbędne jest wystąpienie elementu jego bezzwrotności, ponieważ tylko takie przysporzenie, które nie podlega zwrotowi, czyli ma charakter definitywny może być traktowane jako przychód podlegający opodatkowaniu. A jak wskazano powyżej przywołując przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, w sytuacji dokonania nakładów w użyczonym mieniu wbrew woli właściciela biorący do używania jest obowiązany przywrócić stan poprzedni, a nakłady może zabrać, o ile może to uczynić bez uszkodzenia rzeczy. Tym samym z uwagi na tymczasowy (zwrotny) charakter nakładów, nie mogą być one traktowane jako przychód podatkowy.

Reasumując, jeżeli zatem istotnie przeprowadzony przez korzystającego remont w użyczonym budynku mieszkalnym został przeprowadzony wbrew woli Wnioskodawczyni, Organ interpretacyjny przyjmuje to stwierdzenie zgodnie z opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię – to nie prowadzi do powstania przychodu po stronie Wnioskodawczyni a zatem nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów