eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Wynajem krótkotrwały to działalność gospodarcza?

Wynajem krótkotrwały to działalność gospodarcza?

2017-09-06 13:33

Wynajem krótkotrwały to działalność gospodarcza?

Czy wynajem krótotrwały to także najem prywatny? © Smole - Fotolia.com

Często właściciele mieszkań wynajmowanych w roku akademickim studentom chcą uzyskiwać przychody z najmu także w okresie wakacyjnym. W miejscowościach atrakcyjnych turystycznie powyższe nie jest większym problemem. Zawsze bowiem znajdą się chętni turyści, którzy wynajmą mieszkanie na kilka nocy. Niestety na takie rozwiązanie nieprzychylnym okiem patrzy fiskus.
8,5% - taka jest stawka podatku od przychodu z prywatnego najmu, z tytułu którego właściciel mieszkania zdecydował się płacić ryczałt ewidencjonowany. Jest tutaj jednak pewien warunek. Otóż przychód ten nie może być uzyskiwany w ramach działalności gospodarczej.
Formy opodatkowania przychodów z najmu mogą być różne w zależności od tego, z którego źródła przychodów są uzyskiwane. Szerzej na ten temat pisaliśmy m.in. w artykule: Forma opodatkowania czyli jak rozliczać podatek z najmu w 2017 r.

Ustawa o podatku dochodowym jako odrębne źródło przychodu definiuje najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Źródło to potocznie jest nazywane najmem prywatnym i może być opodatkowane w dwojaki sposób: wskazanym już wyżej ryczałtem ewidencjonowanym tudzież skalą podatkową.
Obecnie każdy, kto para się prywatnym najmem, może uzyskane z tego tytułu przychody opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym wg 8,5% stawki podatku - bez względu na ich wysokość. W przyszłości ustawodawca szykuje nam zmiany w tym zakresie (dla tych, którzy działają tutaj na szerszą skalę, te jednak jeszcze nie są pewne.

Aby jednak korzystać z opodatkowania ryczałtem, podatnik musi faktycznie wynajmować swoje nieruchomości prywatnie - poza działalnością gospodarczą. Warto w tym miejscu dodać, że przepisy podatkowe nie odnoszą się do ilości wynajmowanych lokali, mieszkań, domów, garaży itp. - ważne jest jedynie, aby umowy były tutaj zawierane „prywatnie”, a nie w warunkach wskazujących na prowadzenie firmy.

fot. Smole - Fotolia.com

Czy wynajem krótotrwały to także najem prywatny?

Przychody z wynajmu domu czy mieszkania można rozliczać ryczałtem ewidencjonowanym, ale pod warunkiem, że jest to tzw. najem prywatny. Fiskus natomiast stoi na stanowisku, że takim nie jest najem krótkotrwały. Sądy nakazują natomiast badać za każdym razem okoliczności każdej sprawy.


Powyższe potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 01.04.2014 r. nr ILPB1/415-134/14-2/AA o czym pisaliśmy w artykule: Najem prywatny: nieważna liczba wynajmowanych mieszkań

Reguły tej nie należy się jednak sztywno trzymać. Wszystko zależy bowiem od zachowania danego podatnika. I nawet mimo usilnych prób zawierania umów „prywatnie” może on zostać uznany za przedsiębiorcę.
Powyższe opisaliśmy m.in. w artykule Wynajem nieruchomości to nie zawsze najem prywatny, w którym to NSA wypowiadał się w sprawie małżonków budujących budynek wielolokalowy, który częściowo miał służyć ich potrzebom osobistym, a w pozostałym zakresie miał być oddany w najem.

Istotne znaczenie ma tutaj także charakter zawieranych umów, w tym czas, na jakie są one zawierane. Chodzi tutaj właśnie o umowy krótkotrwałego wynajmu. Organy podatkowe uważają bowiem, że przychody z takiego najmu nie mogą być rozliczane jako najem prywatny i wymagają założenia firmy.
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK wskazał, że udostępnianie „(...) mieszkania na krótkie pobyty w sezonie letnim oraz wynajmowanie tego mieszkania poza sezonem nie może być klasyfikowane do najmu o charakterze prywatnym. Opisany we wniosku sposób udostępniania mieszkania „długotrwały” oraz „na doby” będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. Przychody z udostępniania mieszkania należy zatem zaliczyć do źródła działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Reasumując, w sytuacji opisanej we wniosku, usługi krótkotrwałego zakwaterowania oraz najem mieszkania należy uznać za prowadzone w ramach działalności gospodarczej, w związku z czym Wnioskodawca nie będzie miał możliwości zastosowania opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Całość dochodu uzyskanego z najmu należy zatem opodatkować według skali podatkowej lub w formie tzw. „podatku liniowego”. (...)”

O interpretację wystąpił podatnik, który poza rokiem akademickim chciał wynajmować swoje mieszkanie turystom.

Są też wyjątki


Organy podatkowe stoją na stanowisku, że każdy najem krótkotrwały oznacza prowadzenie firmy. WSA w Szczecinie w prawomocnym wyroku z dnia 19 kwietnia 2017 r., sygn. akt I SA/Sz 168/17 takiego toku rozumowania jednak nie potwierdził. Jego zdaniem ważne są także okoliczności towarzyszące każdej sprawie.

Tutaj małżonkowie dla własnych celów zdrowotnych kupili mieszkanie nad morzem. Z mieszkania tego korzystali przez ok. 10 miesięcy w roku. W pozostałym czasie natomiast wynajmowali je turystom. Czynności związane z wynajmem nie były podejmowane w sposób ciągły (stały), lecz okazjonalny. Samemu najmowi nie towarzyszyły dodatkowe usługi typu: dostęp do restauracji, przyrządzanie posiłków, recepcja, usługi sprzątania w trakcie pobytu najemcy oraz wpisywanie danych najemcy do księgi meldunkowej. Nie było też prowadzone biuro ani zorganizowane akcje marketingowe, zaś ogłoszenia najmu były publikowane tylko na jednym z portali internetowych.

Organ podatkowy oczywiście uznał, że skarżący prowadzi działalność gospodarczą. Sąd miał jednak inne zdanie.
„(...) W wydanej interpretacji indywidualnej organ całkowicie pominął element stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, że najem prywatnego lokalu mieszkalnego nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i profesjonalny. Działania prowadzone w związku z najmem nie są wykonywane w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. (...)” - czytamy w uzasadnieniu do wyroku.

Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

REKLAMA

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo:

Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.