Najem nieruchomości nie powinien wykluczać zwolnienia z podatku

Przeczytaj także: "Sprzedaż" nieruchomości po 5 latach także z podatkiem dochodowym?

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakłada na podatników obowiązek zapłaty podatku w razie sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat od jej nabycia. Wyjątkiem jest art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który przewiduje zwolnienie od podatku dochodowego dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Wątpliwości budzi to, czy tę ulgę można stosować przy wynajmie mieszkania.

Stanowisko fiskusa
Organy podatkowe w omawianej sprawie zajmują stanowisko niekorzystne dla podatnika. Uznają, że prawo do ulgi należy interpretować ściśle oraz że warunkiem zastosowania ulgi jest wykazanie przez podatnika, że chodziło o jego własne cele mieszkaniowe. W ocenie fiskusa pojęcie własnych celów mieszkaniowych z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza, że celem podatnika jest dążenie, aby w tym nowym lokalu zamieszkiwać.

Czy wynajem mieszkania to własny cel mieszkaniowy?

R. Mastalski we Wprowadzeniu do prawa podatkowego (Warszawa 1995) stwierdził, że „zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jest normą celu społecznego (socjalnego), która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli. Zadaniem jakie ma spełnić ta norma jest rozwój określonej dziedziny życia gospodarczego i społecznego” (s. 113–114).

To, czy podatnik realizuje cel mieszkaniowy, o którym mowa w omawianym przepisie, zależy od okoliczności konkretnego przypadku. Podatnik realizuje własny cel mieszkaniowy, gdy np. jedno mieszkanie ma w miejscowości, w której pracuje, a drugie – w innej, w której wiedzie życie rodzinne.

Czasowe i okazjonalne wynajmowanie mieszkania nie pozbawia prawa do ulgi – takie jest stanowisko wyrażane w większości wyroków sądów administracyjnych.

Dla przykładu w wyroku z 17 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 1053/15, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że ustawa o PIT nie wskazuje limitu mieszkań, które może nabyć podatnik, a to, czy podatnik będzie w mieszkaniu realizował cele mieszkaniowe, czy prowadził działalność gospodarczą, należy oceniać w każdej sprawie indywidualnie.

Jeżeli chodzi o wynajem, art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy milczy. Nie stawia on ani warunku posiadania określonej liczby mieszkań, ani wymogu nieprzerwanego mieszkania w kupionym mieszkaniu od daty jego zakupu. Nie można zatem uznać, że wynajem mieszkania pozbawia prawa do omawianej ulgi.