Indywidualna stawka amortyzacji własnej nieruchomości

Przeczytaj także: Lokal mieszkalny: indywidualna stawka amortyzacji

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawca w latach 2011-2012 wybudował budynek gospodarczy, który wykorzystywał na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego (jako miejsce do garażowania maszyn rolniczych). W 2015 r. ograniczył wielkość swojego gospodarstwa sprzedając część gruntów rolnych oraz maszyn rolniczych.

Wybudowany budynek stał mu się zbędny. Dlatego też zainteresowany postanowił przeznaczyć go na potrzeby prowadzonej od 1 kwietnia 2016 r. działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomości oraz zakwaterowania. W tym celu dokonał jego przebudowy i rozbudowy (na co posiadał projekt budowlany, pozwolenie na budowę, a po zakończeniu niezbędnych prac - pozwolenie na użytkowanie). Po zakończeniu prac przedmiotowy budynek został zakwalifikowany jako budynek mieszkalny. Zawiera on 21 pokoi, kuchnię z salonem, jadalnię z aneksem, łazienki, pomieszczenia gospodarcze i kotłownię.

Po zakończeniu wszelkich prac budowlanych w 2018 r. budynek zostanie przyjęty jako środek trwały prowadzonej działalności gospodarczej. Będzie to pierwsze przyjęcie budynku jako środka trwałego (wcześniej nie służył on działalności gospodarczej). Wydatki poniesione na ulepszenie budynku przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Wnioskodawca zadał pytanie, czy dla budynku może ustalić indywidualną stawkę amortyzacji? Czy jego wartość początkową może przyjąć w wysokości określonej przez biegłego? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 200 z późn. zm.) amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Z przytoczonego przepisu wynika zatem, że składnik majątkowy może być uznany za środek trwały w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
• musi stanowić własność lub współwłasność podatnika,
• musi być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania – ustawodawca nie określił bliżej tych warunków, jednakże należy stwierdzić, że warunki te spełnia składnik majątku, który jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne pozwalające na jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem, sprawny techniczne i zalegalizowany prawnie w formie ewentualnie wymaganych uprawnień, homologacji i pozwoleń na użytkowanie,
• jego przewidywany okres używania musi być dłuższy niż rok,
• musi być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą lub oddany do używania innym podmiotom, na podstawie umów wymienionych w cyt. art. 22a ust. 1 ww. ustawy, tj. na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.

Zgodnie z art. 22d ust. 2 ww. ustawy, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub, w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Zgodnie z art. 22h ust. 2 tej ustawy: podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

W myśl art. 22i ust. 1 ww. ustawy: odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Stosownie do treści art. 22j ust. 1 pkt 3 i pkt 4 ww. ustawy: podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:
• dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 – 10 lat, z wyjątkiem:
a. trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
b. kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych
- dla których okres amortyzacji – nie może być krótszy niż 3 lata;
• dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat (pkt 4).

Powyższy przepis należy rozumieć w ten sposób, że indywidualne stawki amortyzacyjne mogą być ustalane jedynie dla takich środków trwałych, które w rozumieniu ustawy są używane lub ulepszone, a ponadto nie były wcześniej wprowadzane do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej przez podatnika.

Przy czym w myśl art. 22j ust. 3 ww. ustawy środki trwałe, o których mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za:
1. używane – jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
2. ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 22g ust. 17 ww. ustawy za ulepszenie środków trwałych uważa się ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, gdy suma poczynionych wydatków na te czynności w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wyliczenie zawarte w powyższym przepisie stanowi katalog zamknięty, co oznacza, że tylko wydatki związane chociaż z jedną z tych prac, które w konsekwencji skutkują wymienionymi efektami, czyli przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją lub modernizacją środka trwałego, mogą zostać uznane za wydatki ulepszające ten środek. Przebudowa to rezultat prac budowlanych, którego istotą jest zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego, niepowodująca jednak zwiększenia ani jego powierzchni, ani też kubatury. Rozbudowa to wykonanie prac, które powodują powiększenie środka trwałego. Rekonstrukcja zaś to ponowna budowa, w efekcie której nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego stanu poprzedniego, zazwyczaj dotyczy to elementów zużytych lub zniszczonych. Adaptacja natomiast polega na przystosowaniu obiektu do nowej funkcji, której dotychczas nie pełnił, a modernizacja to unowocześnienie, tj. wyposażenie obiektu, bądź jego elementów składowych w takie urządzenia lub cechy, których wcześniej nie miał, a które są wytworem nowszej myśli technicznej. Wynikiem ulepszenia musi być wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do wartości z dnia jego przyjęcia do używania. Ponadto, warunkiem zaliczenia wydatków na ulepszenie, do wydatków zwiększających wartość środka trwałego w powyższym rozumieniu jest uzyskanie wymiernych korzyści tego ulepszenia.(...)

Jak wynika z powyższego opisu Wnioskodawca wybudował przedmiotowy budynek w latach 2011-2012 w ramach gospodarstwa rolnego i na cele działalności rolniczej i po jego wybudowaniu budynek był wykorzystywany na te cele. Budynek ten nie był wówczas środkiem trwałym, gdyż Wnioskodawca nie wykonywał pozarolniczej działalności gospodarczej. Ponadto, w okresie budowy budynku Wnioskodawca nie był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i jako rolnik ryczałtowy nie odliczał podatku naliczonego związanego z budową. Po rozpoczęciu działalności gospodarczej Wnioskodawca ewidencjonuje wszelkie koszty związane z przebudową i rozbudową budynku, jednak koszty te nie stanowią o wartości środka trwałego, gdyż istotną częścią kosztu wytworzenia są wydatki poniesione w latach 2011-2012 na budowę samego budynku. W związku z niemożnością ustalenia kosztu wytworzenia, Wnioskodawca zamierza ustalić wartość początkową budynku w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, przez biegłego, powołanego przez Wnioskodawcę.

Odnosząc się do powyższego stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie ustalenia wymaga fakt, czy wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na przystosowanie budynku gospodarczego do celów prowadzenia działalności gospodarczej stanowiły nakłady na ulepszenie istniejącego środka trwałego, czy też spowodowały wytworzenie nowego środka trwałego.