Wynajem nieruchomości na ryczałcie 2018 okiem fiskusa

Przeczytaj także: Zmiany w ryczałcie ewidencjonowanym na 2018 r.

Ponieważ podatek jest tutaj płacony od przychodu, wynajmujący/dzierżawca jest zainteresowany tym, aby przychód taki był jak najniższy. Tymczasem pieniądze przekazywane przez najemcę/dzierżawcę nie zawsze w pełnej wysokości trafiają do portfela właściciela nieruchomości. Czy można uniknąć ich opodatkowania?

Czynsz do wspólnoty, media

Postanowienia umowy najmu odgrywają niezwykle istotną rolę w przypadku liczenia podatku z najmu. Przychodem wynajmującego jest bowiem na ogół czynsz najmu. Najemca może jednakże wpłacać mu także czynsz należny spółdzielni czy wspólnocie, opłaty za zużyte media itp. związane z eksploatacją przedmiotu najmu. Jeżeli w umowie zostanie zastrzeżone, że do ich ponoszenia jest zobowiązany najemca, to nawet jeżeli ich przekazanie odpowiedniej instytucji/firmie nastąpi za pośrednictwem wynajmującego, ten do przychodu ich nie zalicza. Tak uznał m.in. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 04.04.2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.79.2018.2.DR.

Zwrócony podatek od nieruchomości

W zakresie przerzucenia na dzierżawcę podatku od nieruchomości mówi m.in. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 06.04.2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.103.2018.1.WR. W interpretacji tej organ w pełni zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy i odstąpił od jego uzasadnienia prawnego.
W stanowisku tym natomiast czytamy, że „(...) Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z użytkowaniem działki nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego(...)”

Wynajem nieruchomości wycofanej z firmy

Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 13.03.2018 r., nr 0112-KDIL3-1.4011.93.2018.1.GM przyznał, że podatnik jest uprawniony zakończyć działalność gospodarczą, a wykorzystywaną w niej nieruchomość przekazać do majątku prywatnego i wynajmować z tego właśnie majątku. Uzyskany przychód może opodatkować też ryczałtem ewidencjonowanym.

Wprawdzie najem taki będzie miał zarobkowy charakter, a więc będzie nastawiony na osiągnięcie zysku (w postaci czynszu), niemniej powyższe nie stanowi wystarczającej przesłanki do jego zakwalifikowania do przychodów z działalności gospodarczej. Nie występuje tutaj bowiem wysoki stopień zorganizowania i zaangażowania osobistego podatnika (czynników niezbędnych przy prowadzeniu firmy).

Co z kaucją?

Wynajmujący często przed przekazaniem lokalu najemcy pobierają od niego kaucję, co zostaje zapisane w umowie. Kaucja taka ma charakter zwrotny (czyli jest zwracana najemcy po zakończeniu najmu) i stanowi zabezpieczenie prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu. Otrzymanie kaucji nie stanowi przychodu w podatku dochodowym - podobnie jak jej zwrot najemcy.

Wszystko się zmienia, gdy wystąpią okoliczności uzasadniające zatrzymanie kaucji przez wynajmującego. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 21.03.2018 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.8.2018.2.KS wyjaśnił, że w takim przypadku zatrzymana kaucja staje się kwotą wymagalną i należną. W efekcie zatrzymujący kaucje uzyskuje przysporzenie majątkowe, które stanowi przychód podlegający opodatkowaniu.