Otrzymane zaliczki na poczet sprzedaży a mały podatnik w CIT

Przeczytaj także: 15% stawka CIT: pojęcie przychodu jest bardzo szerokie

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Spółka realizuje projekty deweloperskie, tj. buduje i sprzedaje lokale mieszkalne i usługowe. Jest to spółka celowa – powstała w 2015 r. na potrzeby realizacji konkretnej inwestycji – budowy apartamentowca. Po sprzedaży wszystkich lokali i upływie terminów gwarancji i rękojmi planowana jest likwidacja spółki.

Realizacja inwestycji budowlanej rozpoczęła się w 2016 r. i obecnie jest na ukończeniu. Prace budowlane zostały już zakończone, nie uzyskano jednak jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Wydanie lokali i podpisanie aktów notarialnych przenoszących ich własność planowane jest na II połowę 2018 r.

W trakcie realizowania inwestycji w latach 2016-2017 spółka otrzymywała od osób, z którymi zawarła umowy deweloperskie lub przedwstępne, zaliczki na poczet ceny zakupu lokali. Zaliczki te – od nabywców lokali mieszkalnych, trafiały na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, zaś zaliczki od nabywców lokali użytkowych na rachunek bankowy spółki.

Wszystkie zaliczki miały charakter płatności na poczet dostaw, które zostaną zrealizowane w następnych okresach sprawozdawczych. Na otrzymane zaliczki spółka wystawiała faktury VAT. Ich rozliczenie nastąpi w fakturach końcowych po przeniesieniu własności lokali na nowych nabywców.

Rok podatkowy spółki jest tożsamy z rokiem kalendarzowym. Spółka zadała pytanie, czy przy ustalaniu statusu małego podatnika powinna doliczać do swojego przychodu otrzymane zaliczki na lokale, których wydanie nastąpi w 2018 r.? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1036 ze zm., dalej: ustawa CIT) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Andrey Popov - Fotolia.com

Otrzymane zaliczki na poczet sprzedaży a mały podatnik w CIT

Ustawa o CIT nie określa, czym jest przychód ze sprzedaży istotny przy określaniu statusu małego podatnika.

Art. 12 ust. 3 ww. ustawy wskazuje, że za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

W myśl art. 12 ust. 3a ustawy CIT za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.

Na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

W art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy CIT sformułowanie „pobrane wpłaty lub zarachowane należności” odnosi się do pobranych przez podatnika przedpłat i zaliczek na poczet dostaw towarów i usług, których wykonanie jest odroczone w czasie (tj. nastąpi w innym okresie rozliczeniowym, tj. w innym miesiącu) oraz dopiero po realizacji łączącej strony umowy występuje u takiego podatnika podatku dochodowego od osób prawnych przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Oznacza to, że nie każde otrzymane przez podatnika podatku dochodowego od osób prawnych pieniądze są przychodami w podatku dochodowym od osób prawnych w momencie ich otrzymania. Zatem pobrane przez podatnika zaliczki są neutralne na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych, jeżeli dotyczą dostaw towarów, które zostaną wykonane w przyszłych okresach rozliczeniowych.

Oznacza to, że obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych nie powstaje, mimo wystawienia zaliczkowej faktury VAT stosownie do przepisów ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 ze zm.).

Stosownie do art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Dyspozycja tego przepisu wskazuje, iż umowa sprzedaży jest umową dwustronnie zobowiązującą.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ww. ustawy. Zgodnie z art. 158 wyżej powołanej ustawy, Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zatem, za datę powstania przychodu należnego z tytułu budowy i sprzedaży lokali należy uznać datę przeniesienia własności wynikającą z aktu notarialnego. Nie ulega zatem wątpliwości, że umowa sprzedaży przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Zgodnie z art. 4a pkt 10 ustawy CIT ilekroć w ustawie jest mowa o małym podatniku oznacza to podatnika, u którego wartość przychodu ze sprzedaży (wraz z kwotą należnego podatku od towarów i usług) nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 1.200.000 euro; przeliczenia kwot wyrażonych w euro dokonuje się według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień roboczy października poprzedniego roku podatkowego, w zaokrągleniu do 1.000 zł.

Na gruncie ustawy o CIT status „małego podatnika” jest określany przez wartość przychodu ze sprzedaży łącznie z kwotą należnego podatku od towarów i usług. Ustawa CIT nie definiuje jednak pojęcia „przychodu ze sprzedaży”. Niemniej jednak, pojęcie „przychodu ze sprzedaży” winno być zdefiniowane z uwzględnieniem przepisów art. 12 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy CIT. Tym samym „przychód ze sprzedaży” nie obejmuje swym zakresem wartości otrzymanych zaliczek na poczet dostaw, które nie zostały zrealizowane w danym roku podatkowym, ponieważ takie zaliczki nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w momencie ich otrzymania, na podstawie art. 12 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy CIT. W związku z tym przy ustalaniu limitu przychodów ze sprzedaży uprawniającego do posiadania statusu „małego podatnika” w 2018 r. nie wlicza się otrzymanych w 2017 r. zaliczek na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych (następnych miesiącach).

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w zaistniałym stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, do wartości przychodów ze sprzedaży uzyskanych przez Spółkę w poprzednim roku podatkowym nie wlicza się otrzymanych przez Spółkę w 2017 r. zaliczek na lokale. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów