eGospodarka.pl
wiadomość od św. Mikołaja

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Najem prywatny czy firmowy? Nie decyduje podatnik a okoliczności

Najem prywatny czy firmowy? Nie decyduje podatnik a okoliczności

2018-09-04 13:16

Najem prywatny czy firmowy? Nie decyduje podatnik a okoliczności

Poddzierżawiasz lokal? Dla fiskusa jesteś przedsiębiorcą © STUDIO GRAND OUEST - Fotolia.com

Działalność gospodarcza i najem prywatny to dwa odrębne źródła przychodów wymienione w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wywołują one odmienne skutki podatkowe. Co do zasady podatnik może wybrać, w ramach którego źródła chce rozliczać podatek od najmu czy dzierżawy, o ile nie wystąpią przesłanki kwalifikujące takie przychody inaczej.
Najem/dzierżawa nieruchomości poza działalnością gospodarczą może być opodatkowany skalą podatkową bądź ryczałtem ewidencjonowanym. W przypadku działalności gospodarczej w takim zakresie natomiast do wyboru jest skala podatkowa i podatek liniowy.

Ryczałt nie daje prawa do uwzględniania w rachunku podatkowym kosztów uzyskania przychodu. Oferuje za to niższe stawki podatku: 8,5% a dla przychodu przekraczającego w roku 100.000 zł – 12,5%.

W przypadku skali podatkowej stawki podatku wynoszą 18% i 32% (gdy wartość dochodu przekracza 85,5 tys. zł), zaś podatek liniowy charakteryzuje się stałą stawką podatku w wysokości 19% liczonego od dochodu. W zależności od tego, czy najem jest rozliczany w ramach działalności gospodarczej czy też poza nią, w różny sposób ustalane są tutaj koszty i przychody podatkowe.
Szerzej na temat rozpoznawania kosztów i przychodów pisaliśmy w artykule Forma opodatkowania czyli jak rozliczać podatek z najmu w 2017 r.

Czy podatnik może swobodnie wybierać pomiędzy rozliczaniem podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej i poza nią? Niestety nie. Wybór taki może mieć miejsce, jednakże pod warunkiem, że skala podejmowanych czynności nie przesądza o prowadzeniu w tym zakresie firmy.

fot. STUDIO GRAND OUEST - Fotolia.com

Poddzierżawiasz lokal? Dla fiskusa jesteś przedsiębiorcą

Zasady rozliczania przychodów z najmu zależą od tego, czy ten stanowi odrębne źródło przychodów czy też działalność gospodarczą. Podatnik pozornie ma dowolny wybór co do sposobu rozliczania takiego najmu. W praktyce jednakże często spełnia tutaj przesłanki działalności gospodarczej, co oznacza istotne ograniczenia w optymalizacji podatkowej.


Przekonała się o tym podatniczka, która zapytała fiskusa o możliwość zamknięcia firmy i przejście na rozliczanie najmu prywatnie – z wybraną formą opodatkowania jako ryczałt. Jej sytuacja była jednak nietypowa.
Zainteresowana wydzierżawiała innej firmie lokal gastronomiczny wraz z wyposażeniem oraz znak słowno-graficzny będący jednocześnie nazwą tego lokalu (zawarto dwie odrębne umowy dzierżawy). Nie była ona jednak właścicielką samego lokalu, który to dzierżawiła od spółdzielni mieszkaniowej. Co stwierdził organ podatkowy?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 01.08.2018 r. nr 0112-KDIL3-3.4011.193.2018.3.AK wskazał, że działalność gospodarcza oznacza działalność, „(…) która prowadzona jest:
  1. w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, ponieważ istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
  2. w sposób ciągły – jednak przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
  3. w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym. (…)”

Ustawa podatkowa nie uzależnia natomiast uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu jej zarejestrowania (czyli zgłoszenia do właściwego rejestru).
Każde działanie spełniające powyższe przesłanki stanowi pozarolniczą działalność gospodarczą bez względu na to, czy formalnie podatnik dokona jej rejestracji.

W związku z tym, jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to wynajem czy dzierżawa nieruchomości i innych praw spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą i jako taki powinien zostać rozliczony, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny.

Przeważyła dzierżawa lokalu od spółdzielni oraz prowadzenie firmy?


Organ wyjaśnił, że zainteresowana decydując się na dzierżawę lokalu gastronomicznego od spółdzielni mieszkaniowej oraz będąc w posiadaniu znaku słowno-graficznego planuje czerpać z nich korzyści. Nie ma zatem tutaj wątpliwości, że celem takich działań jest uzyskiwanie dochodu. Nadto jej działania dotyczące najmu lokalu gastronomicznego wraz z wyposażeniem oraz znaku słowno-graficznego mają charakter długofalowy, ukierunkowany na wykorzystanie posiadanych składników majątku w sposób zorganizowany i ciągły.
Podejmowane przez podatniczkę „(…) działania będą miały charakter zorganizowany. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Ponadto lokal gastronomiczny jest miejscem do prowadzenia działalności gospodarczej, nie jest/nie był również wykorzystywany w celach osobistych Wnioskodawczyni. Cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich – w opisanym przypadku – osoby wynajmującej lokal gastronomiczny wraz z wyposażeniem oraz znak słowno-graficzny. Podstawowe znaczenie ma bowiem sposób wykonywania tego najmu – jego profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter oraz prowadzenie go na własny rachunek i ryzyko. Najem, jaki zamierza prowadzić Wnioskodawczyni, nie będzie najmem okazjonalnym lecz będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, co wypełnia dyspozycje art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto oba składniki majątkowe są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jej zakres – jak wskazała Wnioskodawczyni – obejmuje najem lokalu gastronomicznego z wyposażeniem oraz znaku słowno-graficznego.(…)” - czytamy w interpretacji

Jak widać, granica pomiędzy najmem prywatnym a działalnością gospodarczą w zakresie najmu jest bardzo cienka a często wręcz niewidzialna. Przy najmie prywatnym bowiem również zakładane jest uzyskiwanie z niego dochodów. Na ogół najem taki ma stały (ciągły) charakter. Niemnie w rozpatrywanej sprawie zapewne przeważył fakt chociażby dzierżawy lokalu od spółdzielni tylko po to, aby odpłatnie go udostępnić kolejnemu podmiotowi.

Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo:

Ok, rozumiem Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych, marketingowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w Polityce Prywatności. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie. Jeśli nie chcesz, aby pliki cookies były zapisywane w pamięci Twojego urządzenia, możesz to zmienić za pomocą ustawień przeglądarki.