Najem prywatny czy firmowy? Nie decyduje podatnik a okoliczności

Przeczytaj także: Najem mieszkania czy krótkotrwałe zakwaterowanie?

Najem/dzierżawa nieruchomości poza działalnością gospodarczą może być opodatkowany skalą podatkową bądź ryczałtem ewidencjonowanym. W przypadku działalności gospodarczej w takim zakresie natomiast do wyboru jest skala podatkowa i podatek liniowy.

Ryczałt nie daje prawa do uwzględniania w rachunku podatkowym kosztów uzyskania przychodu. Oferuje za to niższe stawki podatku: 8,5% a dla przychodu przekraczającego w roku 100.000 zł – 12,5%.

W przypadku skali podatkowej stawki podatku wynoszą 18% i 32% (gdy wartość dochodu przekracza 85,5 tys. zł), zaś podatek liniowy charakteryzuje się stałą stawką podatku w wysokości 19% liczonego od dochodu. W zależności od tego, czy najem jest rozliczany w ramach działalności gospodarczej czy też poza nią, w różny sposób ustalane są tutaj koszty i przychody podatkowe.

Czy podatnik może swobodnie wybierać pomiędzy rozliczaniem podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej i poza nią? Niestety nie. Wybór taki może mieć miejsce, jednakże pod warunkiem, że skala podejmowanych czynności nie przesądza o prowadzeniu w tym zakresie firmy.

Przekonała się o tym podatniczka, która zapytała fiskusa o możliwość zamknięcia firmy i przejście na rozliczanie najmu prywatnie – z wybraną formą opodatkowania jako ryczałt. Jej sytuacja była jednak nietypowa.
Zainteresowana wydzierżawiała innej firmie lokal gastronomiczny wraz z wyposażeniem oraz znak słowno-graficzny będący jednocześnie nazwą tego lokalu (zawarto dwie odrębne umowy dzierżawy). Nie była ona jednak właścicielką samego lokalu, który to dzierżawiła od spółdzielni mieszkaniowej. Co stwierdził organ podatkowy?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 01.08.2018 r. nr 0112-KDIL3-3.4011.193.2018.3.AK wskazał, że działalność gospodarcza oznacza działalność, „(…) która prowadzona jest:

1. w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, ponieważ istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2. w sposób ciągły – jednak przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3. w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym. (…)”

Ustawa podatkowa nie uzależnia natomiast uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu jej zarejestrowania (czyli zgłoszenia do właściwego rejestru).

W związku z tym, jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to wynajem czy dzierżawa nieruchomości i innych praw spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą i jako taki powinien zostać rozliczony, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny.

Przeważyła dzierżawa lokalu od spółdzielni oraz prowadzenie firmy?

Organ wyjaśnił, że zainteresowana decydując się na dzierżawę lokalu gastronomicznego od spółdzielni mieszkaniowej oraz będąc w posiadaniu znaku słowno-graficznego planuje czerpać z nich korzyści. Nie ma zatem tutaj wątpliwości, że celem takich działań jest uzyskiwanie dochodu. Nadto jej działania dotyczące najmu lokalu gastronomicznego wraz z wyposażeniem oraz znaku słowno-graficznego mają charakter długofalowy, ukierunkowany na wykorzystanie posiadanych składników majątku w sposób zorganizowany i ciągły.

Podejmowane przez podatniczkę „(…) działania będą miały charakter zorganizowany. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Ponadto lokal gastronomiczny jest miejscem do prowadzenia działalności gospodarczej, nie jest/nie był również wykorzystywany w celach osobistych Wnioskodawczyni. Cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich – w opisanym przypadku – osoby wynajmującej lokal gastronomiczny wraz z wyposażeniem oraz znak słowno-graficzny. Podstawowe znaczenie ma bowiem sposób wykonywania tego najmu – jego profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter oraz prowadzenie go na własny rachunek i ryzyko. Najem, jaki zamierza prowadzić Wnioskodawczyni, nie będzie najmem okazjonalnym lecz będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, co wypełnia dyspozycje art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto oba składniki majątkowe są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jej zakres – jak wskazała Wnioskodawczyni – obejmuje najem lokalu gastronomicznego z wyposażeniem oraz znaku słowno-graficznego.(…)” - czytamy w interpretacji

Jak widać, granica pomiędzy najmem prywatnym a działalnością gospodarczą w zakresie najmu jest bardzo cienka a często wręcz niewidzialna. Przy najmie prywatnym bowiem również zakładane jest uzyskiwanie z niego dochodów. Na ogół najem taki ma stały (ciągły) charakter. Niemnie w rozpatrywanej sprawie zapewne przeważył fakt chociażby dzierżawy lokalu od spółdzielni tylko po to, aby odpłatnie go udostępnić kolejnemu podmiotowi.