Czy najem okazjonalny może być na ryczałcie ewidencjonowanym?

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT gdy firma i prywatny najem mieszkania

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie określonych przesłanek, tj.:

• działalność musi być działalnością zarobkową
• działalność musi być wykonywana w sposób zorganizowany
• działalność musi być wykonywana w sposób ciągły.

Z jednej zatem strony zawieranie krótkotrwałych umów najmu i to z wieloma odbiorcami w krótkim okresie czasu zdaje się prowadzić do wniosku, że taki wynajmujący w rzeczywistości prowadzi działalność gospodarczą, co też potwierdzają organy podatkowe. A to wiąże się z określonymi konsekwencjami finansowymi. Prowadzenie firmy wymaga bowiem opłacania dodatkowych składek do ZUS. Nadto najem nieruchomości w ramach firmy nie może być opodatkowany ryczałtem. Ta forma opodatkowania jest wprawdzie dostępna dla usług noclegowych, ale stawka podatku wynosi aż 17%. Na ogół pozostaje jednak właścicielowi „przedsiębiorcy” opodatkowanie firmy skalą podatkową bądź podatkiem liniowym (sporadycznie kartą podatkową).
Praktyka pokazuje jednak, że każdy taki przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, bowiem od tej ogólnej zasady przyporządkowania do danego źródła przychodu można spotkać i wyjątki.

Przykładem takiego odstępstwa od reguły jest wydana ostatnio interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 09.08.2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.290.2018.1.AK. W opisanym stanie faktycznym małżeństwo posiadało domek letniskowy, który zamierzało wynajmować rodzinie i znajomym. Wynajem taki miał być sporadyczny, nie miały mu towarzyszyć posiłki czy usługi hotelarskie, a jego celem było pokrycie części stałych kosztów utrzymania tego domku.

Organ wyjaśnił, że „(…) działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostały nabyte lub wybudowane de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zwykłego zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie i sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu.(…)”

Kolejnym odstępstwem jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 07.09.2017 r. nr 0111-KDIB-2-2.4011.175.2017.2.MZA. Tutaj podatnik w 2016 r. zakupił mieszkanie, które obecnie zostaje oddane do użytku i ma być wynajmowane na doby.

Organ podatkowy stwierdził, że zawieranie umów najmu na krótkie okresy czasu, gdzie wynajmujący nie będzie świadczył żadnych dodatkowych usług na rzecz najemcy, nie jest wystarczającą przesłanką do uznania takiego zachowania za działalność gospodarczą. Przesłanki takie jak liczba wynajmowanych lokali, czas trwania umowy najmu, cel na jaki lokal jest wynajmowany, wysokość przychodów uzyskiwanych z najmu, nie mogą stanowić samodzielnego kryterium co do wyłączenia tych przychodów z najmu prywatnego i zaliczenia ich do działalności gospodarczej.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 23.02.2018 r. nr 0115-KDIT3.4011.43.2018.2.AK wypowiadał się natomiast w sprawie wynajmu domu otrzymanego przez wnioskodawcę w spadku po rodzicach, który był wynajmowany jednej firmie ale w dość specyficzny sposób. Otóż kwota najmu została ustalona od łóżka zajmowanego przez pracowników w przyjętym okresie rozliczeniowym. Była ona zatem zmienna. Podatnik przy tym nie zapewniał tym pracownikom dodatkowych świadczeń, jakie są dostępne w hotelach (sprzątanie, wyżywienie, zmiana pościeli, pranie itp). Nie zamierzał on też nawiązywać stałej współpracy z podmiotami czy systematycznie poszukiwać nowych najemców oraz reklamować domu na wynajem.

Organ podatkowy uznał, że czynności związane z wynajmem domu nie będą podejmowane w sposób przesądzający o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie ma zatem przeszkód, aby opłacać od niego ryczałt ewidencjonowany.

Nie zawsze „uproszczenia” dopuszczalne

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 17.01.2017 r. nr 0461-ITPB1.4511.905.2016.1.AK wypowiadał się w sprawie podatnika, który nabył dwa apartamenty w nadmorskiej miejscowości. Jeden z nich służył potrzebom prywatnym, niemniej gdy wnioskodawca w nim nie przebywał, miał służyć celom wypoczynkowym innych osób (podobnie jak drugi apartament). Tutaj wynajem miał się jednak odbywać poprzez serwisy internetowe bądź za pośrednictwem zewnętrznych firm.

Organ podatkowy stwierdził, że w takim przypadku, mimo że apartamenty są tylko dwa, zainteresowany nie może skorzystać z opodatkowania najmu prywatnego. Wskazany wynajem nieruchomości (apartamentów) będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, a co za tym idzie – spełnia definicję działalności gospodarczej.

W podobnym tonie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 17.01.2017 r. nr 0461-ITPB1.4511.999.2016.1.AK, w interpretacji indywidualnej z dnia 13.01.2017 r. nr 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK.