eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiInterpretacje i wyjaśnienia › Sprzedaż mieszkania: ważne udokumentowane rzeczywiste koszty

Sprzedaż mieszkania: ważne udokumentowane rzeczywiste koszty

2019-03-07 12:57

Sprzedaż mieszkania: ważne udokumentowane rzeczywiste koszty

Chcesz zapłacić mniejszy podatek od mieszkania? Zbieraj faktury © photo 5000 - Fotolia.com

Sprzedawcy nieruchomości nie przysługuje prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania nieudokumentowanych fakturami VAT wydatków na wybudowanie mieszkania oraz poczynionych nakładów powiększających. Nie jest też dopuszczalne tutaj przyjęcie wartości rynkowej jako kosztu uzyskania przychodu - uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 04.03.2019 r. nr 0115-KDIT2-1.4011.14.2019.2.MS.

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?


W czerwcu 1998 r. wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części strychu na cele mieszkaniowe oraz na zmiany udziałów, tak aby zbudowane mieszkanie było własnością wnioskodawczyni. Zainteresowana rozebrała dach, dobudowała piętro oraz wykonała pozostałe niezbędne prace na podstawie pozwolenia na budowę.
Inwestycję udało się ukończyć w 2003 r. Niestety z przyczyn niezależnych od wnioskodawczyni do ustalenia zasad wykupu strychu doszło dopiero w 2015 r., a sam wykup miał miejsce w styczniu 2016 r.

Następnie wnioskodawczyni z mężem otrzymali w formie darowizny od rodziców grunty rolne z możliwością zabudowy i podjęli decyzję o budowie na nich domu. Sprzedali zatem posiadane mieszkanie 31 stycznia 2018 r. za kwotę 230.000 zł. Wnioskodawczyni z mężem nie zbierali żadnych rachunków, ponieważ spodziewali się, że będzie to ich mieszkanie na całe życie. Poza tym małżeństwo zamieszkiwało tam przez łącznie 18 lat. Zainteresowana zadała pytanie, czy jest możliwość, aby w zeznaniu PIT-39 w kosztach uzyskania przychodu wpisać kwotę ceny rynkowej mieszkania zbudowanego z własnych środków, pomimo nieposiadania rachunków czy też faktur? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowanego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c ¬ przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ¬ przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

fot. photo 5000 - Fotolia.com

Chcesz zapłacić mniejszy podatek od mieszkania? Zbieraj faktury

Tylko udokumentowane i poniesione wydatki mogą być uwzględnione w kosztach podatkowych przy sprzedaży nieruchomości. Fiskus nie pozwoli na ich określenie w inny sposób, w tym poprzez rynkowe wycenienie wartości zbywanego mieszkania. Dlatego faktury za budowę, remont czy modernizację warto gromadzić.


Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Na podstawie art. 22 ust. 6e ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z ww. art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:
• zwiększyły jej wartość,
• poniesione zostały w czasie jej posiadania,
• zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

W tym miejscu należy jeszcze raz zaznaczyć, że w świetle przywołanego wyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c cyt. ustawy. Nakłady na nieruchomość muszą być poczynione przez podatnika uzyskującego przychód z odpłatnego zbycia i udokumentowane fakturą VAT potwierdzającą poniesienie wydatku przez tę osobę, co z kolei wynika z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, stanowiącego, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Muszą być również poniesione w czasie posiadania przez niego nieruchomości.

Tym samym, brak jest podstaw prawnych, aby nieudokumentowane należycie wydatki mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z analizowanego zbycia mieszkania, gdyż takie (nieudokumentowane) wydatki nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego, Zainteresowanym nie przysługuje prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania nieudokumentowanych fakturami VAT wydatków na wybudowanie mieszkania oraz poczynionych nakładów powiększających jego wartość, bowiem nie dopuszcza tego uregulowanie wynikające z art. 22 ust. 6c w zw. z ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten nie pozwala również na przyjęcie wartości rynkowej jako kosztu uzyskania przychodu.(…)”


Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów

Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: