Najem a prowadzona działalność gospodarcza

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Podstawową przeszkodą w zakresie opodatkowania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest jej rodzaj oraz zakres prowadzenia. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, z tej formy opodatkowania nie mogą skorzystać podatnicy:

1. opłacający podatek w formie karty podatkowej,
2. korzystający, na podstawie odrębnych przepisów, z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego,
3. osiągający w całości lub w części przychody z tytułu:
   1. prowadzenia aptek,
   2. działalności w zakresie udzielania pożyczek pod zastaw (prowadzenia lombardów),
   3. działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych,
   4. prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie wolnych zawodów innych niż określone w art. 4 ust. 1 pkt 11,
   5. świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy,
   6. działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych,
4. wytwarzający wyroby opodatkowane podatkiem akcyzowym, na podstawie odrębnych przepisów, z wyjątkiem wytwarzania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii,
5. podejmujący wykonywanie działalności w roku podatkowym po zmianie działalności wykonywanej:
   1. samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,
   2. w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,
   3. samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka
      - jeżeli małżonek lub małżonkowie przed zmianą opłacali z tytułu prowadzenia tej działalności podatek dochodowy na ogólnych zasadach,
6. rozpoczynający działalność samodzielnie lub w formie spółki, jeżeli podatnik lub co najmniej jeden ze wspólników, przed rozpoczęciem działalności w roku podatkowym lub w roku poprzedzającym rok podatkowy, wykonywał w ramach stosunku pracy lub spółdzielczego stosunku pracy czynności wchodzące w zakres działalności podatnika lub spółki.

Przepisy mówią wyraźnie, iż jeżeli podatnik osiąga przychody z jakichkolwiek z wyżej wymienionych działalności – nie może skorzystać z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z żadnej innej działalności.

Nie dotyczy to jednak przychodów osiąganych z tytułu umowy najmu i innych umów o podobnym charakterze nie pozostających w związku z działalnością gospodarczą. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 1b cytowanej ustawy – przychody uzyskane z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze zawarte poza prowadzoną działalnością gospodarczą podlegają opodatkowani w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nawet wtedy, gdy są uzyskiwane przez podatników, którzy uzyskują przychody określone w art. 8 ust. 1.

Przykład
Jan Kowalski od 2005 roku prowadzi aptekę. Nie może zatem opodatkować przychodu z uzyskanej działalności gospodarczej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Posiada ponadto dodatkowe mieszkanie, które nie stanowi składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Postanowił je wynająć od początku 2006 roku. Stosowna umowa z najemcą została zawarta poza obszarem prowadzonej działalności przez pana Jana. Ma on zatem prawo wyboru, w jaki sposób opodatkuje swoje przychody uzyskane z tytułu najmu (może wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu od uzyskanych przychodów – 8,5 proc. lub zasady ogólne, a więc 19 proc. od uzyskanego dochodu).