Sprzedaż mieszkania: podatek VAT a dzień wydania

Przeczytaj także: Odrębna własność lokalu a podatek VAT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W zapytaniu podatnik wyjaśnił, że zajmuje się budową domów i mieszkań w celu ich sprzedaży (działalność deweloperska). Przyszli nabywcy mieszkań dokonują wpłat zaliczkowych na poczet cen lokali, co wynika z podpisywanych umów przedwstępnych. Z umów tych wynika także, że w dacie oddania mieszkania do użytkowania musi nastąpić ostateczne rozliczenie lokalu, czyli do dnia podpisania aktu notarialnego lub w tym dniu musi być zapłacona cała wartość nieruchomości. Podatnik wskazuje, że część nabywców otrzymała klucze do mieszkań w miesiącu lipcu, a reszta w sierpniu 2007 r. Wraz z otrzymaniem kluczy podpisane zostały protokoły zdawczo-odbiorcze tych mieszkań. Część nabywców do czasu wydania kluczy spłaciła ok. 90% wartości mieszkania, część natomiast spłaciła je w 100%. Akty notarialne przenoszące prawo własności lokalu podpisane zostały w miesiącu wrześniu br. W związku z powyższym wystosowano zapytanie, jak należy rozumieć w tym przypadku dzień wydania określony w art. 19 ust. 10 ustawy o VAT: czy jako dzień wydania kluczy do lokalu czy też dzień, w którym został spisany akt notarialny? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) w przypadku dostawy towaru będącego lokalem lub budynkiem obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11 ustawy.

Z wyżej powołanego przepisu wynika, iż w przypadku otrzymania każdorazowej zapłaty zaliczki podatnik powinien naliczyć VAT od otrzymanej kwoty. Zasada ta podlega jednak ograniczeniu, ponieważ w 30 dniu od dnia wydania lokalu lub budynku trzeba rozpoznać obowiązek podatkowy od całej niezapłaconej do tej pory kwoty. Wyjątki zawarte w ust. 13 pkt 10 i 11 ustawy w przedstawionym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym nie mają zastosowania.

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonym przepisie, konieczne jest ustalenie czy miała miejsce sprzedaż lokalu lub budynku, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości, porównanie terminów otrzymania zapłaty oraz terminu wydania, zgodnie z treścią art. 19 ust. 10 ustawy.
Stosownie do przepisu art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) na umowę sprzedaży składają się następujące czynności: zobowiązanie się sprzedawcy do przeniesienia na kupującego własności rzeczy będącej przedmiotem umowy, zobowiązanie się sprzedawcy do wydania tej rzeczy kupującemu, zobowiązanie się kupującego do odbioru rzeczy, zobowiązanie się kupującego do zapłaty sprzedawcy ceny. Ponadto, zgodnie z brzmieniem przepisu art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.