Ulepszenie nieruchomości: kiedy sprzedaż bez VAT?

Przeczytaj także: Sprzedaż firmowej nieruchomości możliwa bez podatków?

Sprzedaż majątku wchodzącego w skład przedsiębiorstwa co do zasady jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Występują tutaj jednak pewne wyjątki w zakresie tzw. towarów używanych. Otóż w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT ustawodawca wskazał, że zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z kolei pod pojęciem towarów używanych należy rozumieć budynki i budowle lub ich części, jeżeli do końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Zatem zwolnienie w powyższym zakresie uzależnione jest od dwóch warunków: brak prawa do odliczenia do odliczania podatku naliczonego przy ich nabyciu oraz towar musi być używany.

Ustawodawca dodał jednak kolejne warunki w sytuacji, gdy nieruchomość jest przez podatnika ulepszana. Ograniczenia te znalazły się w art. 43 ust. 6 ustawy. Zgodnie z nim zwolnienia wyżej opisanego nie stosuje się, jeżeli przed wprowadzeniem tych budynków i budowli lub ich części do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

• miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
• użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem w naszej sytuacji ustawodawca uzależnił prawo do zwolnienia z VAT sprzedaży takiej nieruchomości od tego, aby była ona użytkowana przez podatnika przez okres co najmniej pięciu lat.

Problem z całą pewnością pojawia się tutaj z określeniem, od kiedy liczyć owe pięć lat użytkowania (tzn. czy liczyć go od użytkowania po dokonaniu ulepszenia, czy od samego początku użytkowania nieruchomości). Odpowiedzi na to pytanie udzieliło Ministerstwo Finansów w wyjaśnieniu z dnia 10 sierpnia 2005 r. nr PP5-0331-39/290/2005/JB/PP-1149.

W piśmie tym resort wskazał, że takie użycie sformułowania w omawianym przepisie (czyli art. 43 ust. 6 pkt 2 ustawy o VAT) wskazuje, iż chodzi tutaj o całkowity okres użytkowania tych towarów do działalności opodatkowanej, a nie jedynie o okres od zakończenia modernizacji, czy też liczony od momentu przekroczenia odpowiedniej kwoty wydatków poniesionych na modernizację.

Tym samym nasz podatnik, mimo że poniósł na modernizację wydatki wyższe niż 30 proc. wartości początkowej nieruchomości od których odliczył podatek naliczony, może skorzystać ze zwolnienia przy jej sprzedaży, gdyż obiekt ten użytkował przez okres dłuższy niż 5 lat.