Przede wszystkim nasz podatnik musi określić, na jaki cel będzie wynajmowany powyższy budynek. Jak bowiem wskazuje pozycja 4 załącznika nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług, zwolnione z tego podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Nasz podatnik wynajmuje budynek mieszkalny. Dodatkowo dokonuje tego na własny rachunek (czyli prywatnie). Spełnia zatem przesłanki wymagane do zwolnienia tego najmu z podatku VAT o ile jest on wynajmowany w celach mieszkalnych. Jeżeli natomiast przy najmie na cele mieszkalne występuje także najem niektórych lokali na inne cele niż mieszkaniowe (np. na prowadzenie działalności gospodarczej), ta część nie podlega temu zwolnieniu i trzeba ją opodatkować podstawową stawką podatku VAT, czyli 22 proc.

Nie oznacza to jednak, że pan Piotr od razu będzie musiał ją opodatkować. Przysługuje mu bowiem także zwolnienie podmiotowe opisane w art. 113 ustawy o VAT. Otóż w ust. 1 tego przepisu ustawodawca wskazał, że zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50.000 zł (przypomnijmy, że limit ten obowiązuje od 2008 r., przedtem wynosił on 10 tys. euro i przeliczało się go na złote polskie każdego roku). Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Dodatkowo w art. 113 ust. 2 ustawy o VAT ustawodawca uściślił, że do wartości sprzedaży, o której mowa wyżej, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Tym samym pan Piotr przy obliczaniu, czy nie przekroczył limitu podanego wyżej, bierze pod uwagę jedynie tę część przychodów uzyskanych z najmu, która dotyczy najmu lokali na cele użytkowe.

Dopiero, gdy wartość sprzedaży przekroczy ten limit, zwolnienie podmiotowe traci moc z chwilą jego przekroczenia, obowiązek podatkowy powstaje z momentem jego przekroczenia, a opodatkowaniu podlega nadwyżkę ponad tę kwotę.

Pamiętać również należy, iż w przypadku rozpoczęcia najmu w trakcie roku, limit ten ulega proporcjonalnemu zmniejszeniu.

Reasumując zatem nasz podatnik w pierwszej kolejności musi określić na jakie cele będzie wynajmował swój budynek. Jeżeli na cele mieszkalne – będzie zwolniony z podatku VAT. Jeżeli na inne cele, to może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w VAT.