Sprzedaż nieruchomości: jak liczyć 5 lat w PIT?

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości nie zawsze podlega PIT

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wątpliwości może w niektórych sytuacjach budzić ustalenie początku biegu pięcioletniego okresu. Nabycie nieruchomości następuje bowiem w różnych okolicznościach. Problematyczne okazuje się również określenie tego terminu w przypadku późniejszego wybudowania nieruchomości na gruncie.

Pierwszy z takich przypadków wystąpi wtedy, gdy podatnik najpierw uzyska prawo do gruntu (czyli go zakupi), a później na tym gruncie wybuduje budynek. Przypomnijmy, że ustawa wskazuje, iż okres ten liczy się od końca roku w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zatem liczyć go od daty nabycia ziemi czy daty ukończenia budowy budynku?

W takiej sytuacji pięć lat należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności gruntu. Jeżeli bowiem podatnik jest właścicielem gruntu, to wzniesiony na nim budynek jest jego częścią składową. Tym samym, taki budynek (jako trwale z gruntem związany) nie może być przedmiotem odrębnej własności i przy ustalaniu podatku od sprzedaży data jego wybudowania nie ma najmniejszego znaczenia.

Przykład

Pan Piotr zakupił w 1995 r. działkę budowlaną. W 2000 r. rozpoczął na niej budowę domu jednorodzinnego, która zakończyła się w 2003 r. W 2005 r. nieruchomość sprzedał.

W takiej sytuacji podatek od sprzedaży nieruchomości nie wystąpi, gdyż pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym Pan Piotr nabył działkę budowlaną.

Druga kłopotliwa sytuacja występuje, gdy podatnik wybuduje budynek na gruncie, do którego posiada prawo wieczystego użytkowania. Mimo, że przypadek bardzo podobny do poprzedniego, to 5-cio letni termin liczy się inaczej. W takiej sytuacji bowiem budynek stanowi odrębny przedmiot własności. Tym samym bieg pięcioletniego terminu liczy się tutaj odrębnie dla gruntu i odrębnie dla wybudowanego na nim budynku, czyli w przypadku gruntu od końca roku, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania, a w przypadku budynku od końca roku, w którym wybudowano budynek (wyrok NSA z dnia 25 października 2000 r., sygn. akt SA/Sz 1510/99, pismo Ministerstwa Finansów z dnia 30 sierpnia 2004 r., nr PB2/PS/033-0283-1090/04).

Przykład

Pan Jan nabył w 1998 r. prawo wieczystego użytkowania gruntu. W 2003 r. rozpoczął na nim budowę budynku mieszkalnego, która została zakończona w 2005 r. Natomiast w 2007 r. sprzedał prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz budynek.

W takiej sytuacji Pan Jan nie zapłaci podatku dochodowego od sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, gdyż posiadał je ponad 5 lat licząc od końca roku, w którym zostało ono nabyte. Niestety będzie musiał zapłacić podatek od sprzedaży budynku, gdyż sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od jego wybudowania.