Przypomnijmy – do końca 2007 r., zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT, 7-proc. stawkę podatku stosowało się w odniesienie do robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych związanych z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą. Art. 146 określa ponadto, co należy rozumieć przez infrastrukturę towarzyszącą:

1. sieci rozprowadzające, wraz z urządzeniami, obiektami i przyłączami do budynków mieszkalnych,
2. urządzanie i zagospodarowanie terenu w ramach przedsięwzięć i zadań budownictwa mieszkaniowego, w szczególności drogi, dojścia, dojazdy, zieleń i małą architekturę,
3. urządzenia i ujęcia wody, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków, kotłownie oraz sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne
   
   - jeżeli są one związane z obiektami budownictwa mieszkaniowego.

Od 01 stycznia 2008 r. uregulowania w zakresie obniżonej stawki podatku VAT do budownictwa znalazły się w art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT oraz § 5 ust. 1a pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 97, poz. 970 z późn. zm.)

Nowe przepisy odnoszą się jednak tylko do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych; lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 oraz obiektów sklasyfikowanych w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarska, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych. Nie wspominają natomiast nic o infrastrukturze towarzyszącej temu budownictwu, tym samym roboty z nią związane należy opodatkować podstawową stawką podatku VAT.

Ta niekorzystna zmiana dotknęła głównie ostatecznych nabywców. Dlaczego?

Przede wszystkim developer budujący domy czy mieszkania ma prawo do odliczenia podatku VAT od zakupu towarów i usług, jeżeli zakupy te są związane z czynnościami opodatkowanymi. Tym samym, mimo że zapłaci on wyższy podatek, to i tak go odliczy. Co do zasady także i nabywca takiej nieruchomości od developera nie powinien odczuć różnicy. Kupuje on bowiem dom lub mieszkanie opodatkowane 7-proc. stawką podatku VAT, a nie udział w infrastrukturze towarzyszącej ze stawką 22 proc.

Developer może jednak próbować przerzucić na ostatecznego nabywcę podwyższone koszty finansowania budowy takich nieruchomości związane właśnie z podwyższeniem stawki podatku na infrastrukturę towarzyszącą. Cena ostateczna nieruchomości (mimo, że w całości opodatkowana 7-proc. stawką podatku) może być zatem wyższa.

Natomiast gdy Kowalski postanowi przeprowadzić budowę we własnym zakresie, bezpośrednio odczuje wzrost kosztów budowy. Nie jest on bowiem podatnikiem podatku VAT, a co za tym idzie – nie odliczy tego podatku. Musi się zatem liczyć ze wzrostem kosztów ponoszonych na infrastrukturę towarzyszącą o 15 pkt proc. podatku.