Dzierżawa nieruchomości a odpowiedzialność podatkowa

Przeczytaj także: Hipoteka przymusowa w Ordynacji podatkowej

Zgodnie z art. 107 § 1 Ordynacji podatkowej w niektórych przypadkach za zaległości podatkowe podatnika odpowiadają całym swoim majątkiem solidarnie z nim również osoby trzecie. Art. 114a § 1 tejże ustawy doprecyzowuje powyższe. Zgodnie z nim „dzierżawca lub użytkownik nieruchomości odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem będącym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub posiadaczem samoistnym nieruchomości za zaległości podatkowe z tytułu zobowiązań podatkowych wynikających z opodatkowania nieruchomości, powstałych podczas trwania dzierżawy lub użytkowania.”

Z powyższego przepisu należy wyciągnąć co najmniej dwie bardzo ważne informacje. Przede wszystkim dzierżawca czy użytkownik będzie odpowiadał jedynie za te zobowiązania właściciela nieruchomości, które powstały podczas trwania dzierżawy lub użytkowania. Nie interesują go zatem te, które powstały przed jak i po tym okresie. Jeżeli podatek ten jest płacony w ratach, dzierżawca odpowiada jedynie za te raty, których termin płatności przypadał w okresie dzierżawy. Ponadto ustawodawca wyraźnie wskazał, przy których umowach osoba trzecia za takie zaległości podatkowe odpowiada. Nie ma wśród nich np. umowy najmu. Przy zawieraniu umowy warto się więc zastanowić, jaką formę powinna ona przybrać. Jeżeli będzie to dzierżawa – dzierżawca będzie odpowiadał za zaległości podatkowe właściciela, przy najmie nie.

Warto także podkreślić, że wyżej wymieniony przepis mówi o dzierżawcy lub użytkowniku nieruchomości oraz zobowiązaniach podatkowych związanych z opodatkowaniem nieruchomości. Na tej podstawie można zatem sądzić, że odpowiedzialność ta nie dotyczy zaległości podatkowych dotyczących innych obiektów, które nie są nieruchomościami w myśl kodeksu cywilnego (takich jak np. budowle).

W sytuacji, gdy jednak zostanie zawarta umowa dzierżawy lub użytkowania nieruchomości, osoby te powinny pamiętać, że zakres ich odpowiedzialności został ograniczony jedynie do należności głównej zobowiązania podatkowego właściciela nieruchomości. Jak bowiem stanowi art. 114a §2, zakres odpowiedzialności dzierżawcy lub użytkownika nieruchomości nie obejmuje należności wymienionych w art. 107 § 2, czyli odsetek za zwłokę od tych zaległości, kosztów postępowania egzekucyjnego, czy podatków pobranych a niewpłaconych przez płatników i inkasentów oraz niezwróconych w terminie zaliczek naliczonego VAT oraz oprocentowania tych zaliczek.

Odpowiedzialność podatkowa dzierżawcy lub użytkownika jest określana w drodze decyzji wydanej przez organ podatkowy (art. 108 §1 O.p.). Musi to nastąpić w przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym powstała zaległość (art. 118 §1 O.p.). Natomiast przedawnienie zobowiązania wynikającego z takiej decyzji następuje po upływie 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym została doręczona decyzja o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej (art. 118 § 2 O.p.).

Organ podatkowy może taką należność podatkową zabezpieczyć także hipoteką przymusową na nieruchomości dzierżawcy czy użytkownika. Zgodnie bowiem z art. 34 § 1 O.p. Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych z dniem doręczenia decyzji Oranu podatkowego, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości, zwana dalej "hipoteką przymusową".

Warto w tym miejscu jednak dodać, że mimo ustanowienia takiej hipoteki, termin przedawnienia zobowiązania ulega i tak po trzech latach. Co prawda, artykuł 70 §8 O.p. wskazuje, że nie ulegają przedawnieniu zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką lub zastawem skarbowym (przy czym po upływie terminu przedawnienia zobowiązania te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki lub zastawu), ale przepis ten nie ma zastosowania do hipotek zabezpieczających zobowiązanie osób trzecich. Art. 118 §2 O.p. wskazuje bowiem jedynie, że stosuje się do tego typu decyzji odpowiednio przepisy art. 70 §2 pkt 1, § 3 i 4. Nic natomiast nie wspomina o §8 tego przepisu.