eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Sprzedaż nieruchomości: jakie przepisy podatkowe?

Sprzedaż nieruchomości: jakie przepisy podatkowe?

2008-08-01 13:57


Jak zatem widać, w przeciągu kilku lat ustawodawca funduje nam kilka zmian dotyczących opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu (dochodu) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Które przepisy zatem stosować przy ich sprzedaży?

Odpowiedź wydaje się być prosta – takie, które obowiązywały w chwili nabycia tejże nieruchomości. Jeżeli zatem nabyliśmy nieruchomość przed 2007 r. – stosujemy przepisy obowiązujące do końca roku 2006. Jeżeli później, obowiązujące od 2007 r., a jeżeli w 2009 r. wejdą planowane zmiany – to będziemy je stosować w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych po 2008 r. Niestety w różnych przypadkach określenie tych przepisów nie jest już takie proste.

Przykładowo załóżmy, że w 2006 r. zmarł ojciec Pana Piotra. Sprawa spadkowa odbyła się jednak w 2007 r. Otrzymał on w spadku nieruchomość – działkę budowlaną (od którego zapłacił w 2007 r. podatek od spadku), którą postanowił sprzedać w roku 2008. Czy od takiej transakcji zapłaci podatek dochodowy? Które przepisy podatkowe mają tutaj zastosowanie? Czy nabycie spadku nastąpiło w 2006 r. czy też w 2007?

W przedstawionej sytuacji ważne jest określenie daty nabycia spadku. Co istotne, sprawa ta nie została uregulowana w przepisach ustaw podatkowych. Przepisy w tym zakresie znalazły się w kodeksie cywilnym. Art. 924 k.c. wskazuje, że spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Natomiast zgodnie z art. 925 k.c., spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Zdaniem autora te przepisy mają zastosowanie w przedstawionej sytuacji. Zatem Pan Piotr nabył spadek w 2006 r. Tym samym przy sprzedaży przedmiotowej działki należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym obowiązujące w roku 2006. Nie zapłaci on zatem podatku, gdyż korzysta ze zwolnienia zawartego w obowiązującym do końca 2006 r. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy, który wskazuje że wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Jakie przepisy powinien natomiast zastosować podatnik, który stał się współwłaścicielem działki z domem w 2006 r., w 2007 r. natomiast nastąpiło odpłatne zniesienie współwłasności a w 2008 r. postanowił ją sprzedać?

Analiza przepisów przejściowych, wprowadzających zmianę w opodatkowaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości wskazuje, że w takiej sytuacji konieczne będzie zastosowanie dwóch zasad opodatkowania – zarówno tych, które obowiązywały w 2006 r. jak i tych, które obowiązują od roku 2007. Przypomnijmy, iż zdaniem sądów odpłatne zniesienie współwłasności jest nabyciem nieruchomości (natomiast zniesienie współwłasności bez spłat nie wpływa na podatek). Zatem do sprzedaży części nieruchomości nabytej przed 2007 rokiem należy stosować stare przepisy, a do części, która została nabyta w wyniku odpłatnego zniesienia współwłasności, obecne.

Podobna sytuacja występuje, gdy podatnik stał się właścicielem części nieruchomości przed 2007 r., a pozostałą część otrzymał np. w darowiźnie po tej dacie. Czytając bowiem dosłownie przepisy przejściowe można dojść do wniosku, że stare zasady dotyczą udziału nabytego przed dniem 1 stycznia 2007 r. Art. 7 ust. 1 ustawy nowelizacyjnej wskazuje bowiem, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, nabytych luby wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT odnosi się do odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w takiej nieruchomości.

Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej w sytuacji, gdy podatnik postanawia sprzedać nie całość a tylko część nieruchomości nabytej w powyższy sposób (np. 70 proc.). Co istotne, przepisy przejściowe nie wskazują, jak należy postępować w takiej sytuacji. Trudno zatem określić, jak postąpią tutaj organy podatkowe.

Reasumując, o ile w większości przypadków można dosyć łatwo ustalić moment nabycia nieruchomości (przeważnie jest to data podpisania aktu notarialnego), a co za tym idzie – określić przepisy, które będą miały zastosowanie przy ich sprzedaży, tak przy rozpatrywaniu poszczególnych sytuacji nasuwa się wiele wątpliwości, których rozwiązania niestety nie ułatwiają ciągle zmieniające się przepisy podatkowe. Z całą pewnością niektóre przypadki znajdą swoje rozstrzygnięcie dopiero przed sądem.

poprzednia  

1 2

REKLAMA

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Najnowsze w serwisie

Kodeksy

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo:

Na skróty

Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.