Zamiana nieruchomości a podatek dochodowy

Przeczytaj także: Zamiana mieszkania w podatku dochodowym

Rozpatrzmy następującą sytuację: Podatnik kupił w 2005 roku mieszkanie. Następnie w roku 2008 dokonał jego zamiany na inne. Czy od takiej czynności będzie musiał zapłacić podatek?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie występuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Z kolei art. 19 ust. 2 ustawy wskazuje, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych o których mowa wyżej, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Dodatkowo przytoczony wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 wskazuje, że w przypadku zamiany 5-cio letni okres odnosi się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przychód powstanie …

Przytoczone przepisy mówią zatem, że ustawa o podatku dochodowym zamianę nieruchomości traktuje na równi z odpłatnym zbyciem. W związku z tym w opisanej sytuacji u podatnika powstanie przychód podlegający opodatkowaniu, gdyż dokonał on zamiany mieszkania przed upływem pięcioletniego terminu, który jest wymagany do tego, aby zamiana taka nie była opodatkowana podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy przychodem jest tutaj wartość zbywanej nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty jej odpłatnego zbycia, przy czym jeżeli cena ta bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej zamienianej nieruchomości lub prawa, przychód ten określi organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową ustala się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich staniu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Do rozliczenia przychodu z odpłatnego zbycia lokalu nabytego do końca 2006 r. podatnik powinien zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Oznacza to, że co do zasady powinien on zapłacić do urzędu skarbowego zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% osiągniętego przychodu w ciągu 14 dni od dnia, w którym zbył lokal mieszkalny.

… ale podatku nie będzie

Podatnicy mogą jednak w przypadku zamiany korzystać z ulg i zwolnień przewidzianych w ustawie. W opisywanej sytuacji będzie miało zastosowanie to, które zostało określone w art. 21 ust. 1 pkt 32a ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się z podatku przychody uzyskane z zamiany:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
c) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit.a)

- jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wymienione w lit.a)-c), które nie są przeznaczone na cele rekreacyjne (dodatkowy warunek określony w art. 21 ust. 2 ustawy).

W opisanym przykładzie zatem podatek nie wystąpi. Mieszkanie to zostało bowiem zamienione na inne mieszkanie. Zostały więc spełnione przesłanki do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Sposób opodatkowania i rodzaje zwolnień zależne od daty nabycia

Jak wskazano wyżej, w przypadku opodatkowania przychodu czy też dochodu ze sprzedaży bądź zamiany nieruchomości, należy stosować przepisy obowiązujące w okresie, w którym nieruchomość ta (lub prawo) została nabyta. Co istotne przepisy te stosują oddzielnie obydwie strony umowy zamiany. Może zatem wystąpić sytuacja, że zapłacą podatnicy zapłacą podatek wg różnych stawek podatkowych, czy też będą im przysługiwać różne zwolnienia – w zależności od tego, kiedy daną nieruchomość lub prawo nabyli. Będzie tak np. w sytuacji, gdy zamieniane lokale podatnicy nabyli odpowiednio np. pierwszy w 2006 r., a drugi w 2007 r. Wtedy w odniesieniu do pierwszego z podatników będzie miała zastosowanie 10% stawka podatku od uzyskanego przychodu i zwolnienie wyżej opisane (przepisy ustawy obowiązujące do końca 2006 r.), a w odniesieniu do drugiego 19% stawka podatku od uzyskanego dochodu i ulga meldunkowa (przepisy ustawy obowiązujące od początku 2007 r.).