Sprzedaż gruntu rolnego a podatek dochodowy

Przeczytaj także: Sprzedaż spadku a podatek dochodowy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W zapytaniu podatniczka wskazała, że odziedziczyła po zmarłym w 2007 r. 1/16 części gospodarstwa rolnego (grunty rolne, pastwiska, rowy). W lutym 2008 r. sprzedała swój udział (podobnie jak i pozostali spadkobiercy) firmie developerskiej. Charakter jej działalności stawia domniemanie, że zamierza ona zabudować w przyszłości zakupione grunty. Całoroczny podatek rolny podatniczka zapłaciła w 4 ratach. Ustaliła ona także, że do grudnia 2008 r. charakter tych gruntów nie uległ zmianie. W związku z tym zadała pytanie, czy dochód uzyskany ze sprzedaży korzysta ze zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

* nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
* spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów,
* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po zmarłym w 2007 r. ojcu, udział w wysokości 1/16 gospodarstwa rolnego. Grunty te stanowią grunty rolne, pastwiska trwałe oraz rowy.

Nabycie nieruchomości gruntowej miało miejsce w 2007 r., dlatego też będą miały zastosowanie przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2007 r.

Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazała, iż o zachowaniu charakteru rolnego, sprzedanego w lutym 2008 r. udziału w nieruchomości gruntowej, świadczy sprawdzony przez Wnioskodawczynię w grudniu 2008 r., brak zmiany charakteru rolnego nieruchomości.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie jednak do postanowień art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia gruntów rolnych. W celu wyjaśnienia tej kwestii odsyła, zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. 4 ww. ustawy do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2006 r., Nr 136, poz. 969 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej.

Uszczegóławiając jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, a przez to decydując o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika Nr 6 tego rozporządzenia.

Stosownie do § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia do użytków rolnych zalicza się: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i rowy.

Zgodnie z treścią przywołanych przepisów zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

a. zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
b. muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
c. grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Należy podkreślić, iż wszelkie ulgi i zwolnienia stanowią wyjątek od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, dlatego przy stosowaniu przepisów wprowadzających określone ulgi i zwolnienia z opodatkowania, nie należy stosować wykładni rozszerzającej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że przedmiotem sprzedaży było, jak podkreśla Wnioskodawczyni gospodarstwo rolne, w którego skład wchodziły grunty rolne, pastwiska trwałe, rowy.

Jednocześnie wskazano również, że w związku ze sprzedażą gruntów nie nastąpiła utrata charakteru rolnego.

Jedną z istotnych przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu.

Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Chodzi tu o faktyczną, a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego.

Fakt zakupu nieruchomości gruntowej przez firmę developerską, wskazuje na cel dokonanego zakupu. Nie zmieni tego okoliczność powołana przez Wnioskodawczynię, jakoby w okresie od daty sprzedaży ( luty 2008 r.) do grudnia 2008 r. nie nastąpiła zmiana charakteru rolnego.

Dokonana przez Wnioskodawczynię ocena stanu prawnego przedmiotowego gruntu (brak przekształcenia gruntu – nie nastąpiło tzw. „odrolnienie”) potwierdza jedynie status prawny gruntu. Tymczasem ustawodawca warunkuje zastosowanie zwolnienia przedmiotowego od tego, by nie zmienił się charakter zbywanego gruntu, a nie jego status prawny.

Zakup gruntu przez firmę developerską, przy jednoczesnym braku wiedzy zbywającego grunt rolny o zamiarach nabywcy co do sposobu wykorzystywania tego gruntu, wprost eliminuje możliwość zastosowania przez zbywającego przepisu art.; 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, na podstawie przedstawionego stanu faktycznego oraz prawnego należy stwierdzić, iż sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej skutkuje powstaniem przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, gdyż jeden z warunków w postaci braku utraty charakteru rolnego nie został zachowany.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów