Amortyzacja a najem części nieruchomości

Przeczytaj także: Budynek wybudowany na cudzym gruncie amortyzujemy liniowo

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W zapytaniu podatniczka wskazała, że w 2006 r. nabyła na rynku wtórnym wraz z mężem nieruchomość zabytkową z zamiarem wykorzystywania jej na własne potrzeby mieszkaniowe. Podczas remontu zamiar ten uległ zmianie i po uzyskaniu zezwoleń nieruchomość uzyskała status użytkowo-mieszkaniowy. Przed oddaniem nieruchomości do użytkowania przez małżonków zostały poniesione nakłady na remont i modernizację dokonane metodą gospodarczą, bez szczegółowej ewidencji nakładów. Ich poniesienie jest jednak bezsporne, ponieważ jednoznacznie wynika z opisów stanu technicznego nieruchomości dokonanych przed i po remoncie przez biegłych rzeczoznawców. Nieruchomość ta ma zostać oddana w najem pod działalność komercyjną. Dochody z tego tytułu będą rozliczane przez podatniczkę na zasadach ogólnych – jest ona także podatnikiem VAT. Powstała wątpliwość czy wartość początkową tej nieruchomości można ustalić na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy oraz czy w przypadku pozostawienia części nieruchomości niewynajętej (tj. czekającej na wynajem wolnej lub przeznaczonej na własne potrzeby podatnika) podstawa amortyzacji pozostaje bez zmian, czy tez należy ją zmniejszyć proporcjonalnie do powierzchni wynajmowanej? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do postanowień art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 powołanej ustawy.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

* o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.


Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 22g ww. ustawy.

W myśl art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia. Natomiast w przypadku wytworzenia we własnym zakresie za wartość początkową środków trwałych uważa się koszt wytworzenia (art. 22g ust. 1 pkt 2 ww. ustawy).

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku. (art. 22g ust. 3 ww. ustawy).

Za koszt wytworzenia – zgodnie z art. 22g ust. 4 ww. ustawy – uważa się natomiast wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.