Sprzedaż nieruchomości i zakup gruntu a podatek

Przeczytaj także: Podatek od sprzedaży nieruchomości a zakup gruntu rolnego

Chodzi oczywiście o taką sprzedaż prywatnych nieruchomości (bądź praw majątkowych), która nastąpiła przed upływem pięciu lat od ich nabycia lub wybudowania. Jak bowiem wskazuje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli nie następuje ono w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Dodajmy także, iż w przypadku ustalenia podatku od sprzedaży nieruchomości bądź praw majątkowych stosujemy przepisy właściwe dla okresu, w którym miało miejsce ich nabycie. Tak samo postępujemy z przewidzianymi przez ustawodawcę zwolnieniami w tym zakresie.

Jeżeli zatem podatnik nabył przykładowo nieruchomość w roku 2006, to przy ustaleniu podatku od jej sprzedaży (np. 3 lata później) stosuje przepisy obowiązujące w roku 2006. Gdyby nabycie takie miało miejsce w roku 2008, to przy sprzedaży stosuje się przepisy ustawy o podatku dochodowym z tego okresu i tak dalej.

Jak już wskazano we wstępie, w przypadku podatku od sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych do końca 2006 r. oraz od początku 2009 r. ustawodawca przewidział zwolnienie uzyskanego przychodu z podatku pod warunkiem przekazania pieniędzy na cele mieszkaniowe. Jednym z nich jest zakup gruntu, na którym miałaby stanąć nieruchomość mieszkalna.

Przepisy obowiązujące do końca 2006 r. mówiły (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret trzecie), iż wolne od podatku są przychodu uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego.

Przytoczona ustawa nie wskazuje jednak, co należy rozumieć przez grunt pod budowę budynku mieszkalnego. Stąd też należy posiłkować się w tej kwestii przepisami innych ustaw. Właściwą wydaje się być ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 4 tejże ustawy, ustalenie czy określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli plan taki nie istnieje, określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (patrz także wyrok WSA w Białymstoku z 01.04.2009 r. sygn. akt I SA/Bk 92/09). W tym stanie prawnym dana działka musi być budowlana już w chwili jej nabycia.

Inaczej jest w przypadku przepisów obowiązujących od 01 stycznia 2009 r. Tutaj w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) updof ustawodawca wskazał, iż dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości korzystają ze zwolnienia od podatku, że zostaną wydatkowane na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat licząc od końca roku, w którym miało miejsce zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Nowa regulacja jest zatem korzystniejsza dla podatników od starej. Obecnie bowiem zwolniony z podatku jest nie tylko dochód przeznaczony na zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, ale także grunt nieposiadający takiego statusu (np. grunt rolny) o ile w terminie podanym wyżej zostanie on przekształcony na działkę budowlaną.

Przykład
Pan Piotr sprzedał w marcu 2009 r. mieszkanie, które kupił w roku 2006. W urzędzie skarbowym złożył oświadczenie, iż uzyskany z tego tytułu przychód przeznaczy na cele mieszkaniowe. W kwietniu 2009 r. nabył za te pieniądze działkę rolną, która w sierpniu 2009 r. wskutek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej na jego wniosek została przekształcona w działkę budowlaną.

Powyższy wydatek na nabycie gruntu nie daje jednak mu prawa do zastosowania zwolnienia od podatku, gdyż w chwili nabycia nie była to działka przeznaczona pod budowę.

Jeżeli natomiast w powyższej sytuacji sprzedawane mieszkanie zostałoby nabyty nie w 2006 a w 2009 r., to zakup działki rolnej, która następnie została przekształcona w działkę budowlaną, uprawniałby go do skorzystania ze zwolnienia w podatku dochodowym.