Zachowek a podatek od sprzedaży nieruchomości

Przeczytaj także: Darowizna nieruchomości i jej sprzedaż a podatek

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

We wniosku podatniczka wskazała, iż obecnie zamieszkuje w Niemczech. Nabyła w drodze dziedziczenia testamentowego spadek po mężu zmarłym 17.05.2008 r., w skład którego wchodzi 1/2 nieruchomości, która to wcześniej wchodziła w skład wspólności majątkowej małżeńskiej (jej nabycie miało miejsce w 1994 r.). Nieruchomość tę wnioskodawczyni sprzedała w kwietniu 2009 r. Podatniczka ma wątpliwości, czy wartość zachodu, który będzie zobowiązana wypłacić, pomniejsza wysokość podatku od sprzedaży? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 roku, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.

Podstawę prawną ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia 1/2 udziału nieruchomości nabytej w 2008 roku, w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stanowi art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

W rozpatrywanym wniosku prawidłowego ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia w dniu 16.04.2009 r. udziału w wysokości 1/2 nieruchomości nabytego w drodze dziedziczenia testamentowego w 2008 roku, należy dokonać zgodnie z treścią art. 22 ust. 6d ww. ustawy, w myśl którego za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W art. 22 ust. 6e ustawodawca doprecyzował na podstawie jakich dokumentów określa się wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, t.j. na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni w związku z otrzymanym spadkiem będzie zobowiązana zapłacić osobom uprawnionym do dziedziczenia z ustawy zachowek. Ustalając podstawę obliczenia podatku od zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni chce pomniejszyć tę podstawę o wartość zachowku jaki będzie zobowiązana zapłacić.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, iż poniesiony przez Wnioskodawczynię wydatek związany z wypłatą zachowku nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia, jak również nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku.

Podkreślenia wymaga fakt, że nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia nie jest uzależnione od wypłacenia zachowku.

Zobowiązanym z tytułu zachowku jest spadkobierca, w stosunku do osoby niewskazanej w testamencie, a mającej prawo do spadku z mocy ustawy, której przysługuje roszczenie o zachowek względem wyznaczonych przez spadkodawcę spadkobierców. Uprawniony do zachowku otrzymuje pieniężną rekompensatę. Korzyść ta stanowi równowartość części udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu, gdyby dziedziczył z ustawy.

Mając powyższe na uwadze, zachowek nie obciąża nabytej nieruchomości, lecz stanowi osobiste zobowiązanie Wnioskodawcy względem osób pominiętych w testamencie.

Zatem wartość wypłaconego zachowku nie będzie miała wpływu na wysokość podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Reasumując, należy stwierdzić, iż wartość zachowku, który Wnioskodawczyni będzie zobowiązana zapłacić nie będzie miał wpływu na wysokość podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów