Podatnicy zajmujący się wynajmem prywatnego majątku poza prowadzoną działalnością gospodarczą, mogą przychody z tego tytułu opodatkować w dwojaki sposób: na zasadach ogólnych wg skali podatkowej bądź ryczałtem ewidencjonowanym.

Metoda pierwsza zezwala na uwzględnianie przy ustalaniu podstawy opodatkowania kosztów uzyskania przychodu poniesionych w związku z tym wynajmem. Niestety uzyskany dochód należy opodatkować wg skali podatkowej, co daje nam co najmniej 18-proc. podatek.

Stawka podatku przy drugiej metodzie jest dużo niższa, wynosi bowiem jedynie 8,5%. Przy ustalaniu podstawy opodatkowania i podatku nie są jednak uwzględniane ponoszone w związku z najmem różnego rodzaju koszty – opodatkować trzeba uzyskany przychód.

Do końca 2009 r. część podatników w przypadku wyboru opodatkowania przychodów uzyskiwanych z prywatnego najmu, musiała stosować 2 stawki tego podatku. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosił 8,5% przychodów, do kwoty stanowiącej równowartość 4 000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę stawka ryczałtu wzrastała do 20% uzyskanych przychodów. W 2009 r. limit ten w przeliczeniu wynosił 13 510 zł.

Ponadto, zgodnie z art. 12 ust. 11 ustawy w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu umów najmu, podnajmu, dzierżawy oraz innych o podobnym charakterze, limit w wysokości 4 000 euro dotyczy łącznie obojga małżonków, a nie każdemu z nich oddzielnie.

Takie zapisy powodowały, iż część podatników, która ponosiła stosunkowo niskie koszty związane z wynajmem, musiała się zastanowić, czy opodatkowanie ryczałtem jest dla nich opłacalne w porównaniu do zasad ogólnych (w przypadku 20-proc. ryczałtu bowiem także nie uwzględniało się kosztów uzyskania przychodu).

Problem ten nie wystąpi jednak w tym roku.

Zgodnie z nowym brzmieniem przepisów ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, znowelizowanym przez ustawę z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, którzy w 2010 r. opodatkują przychody z umów najmu zawartych poza działalnością gospodarczą ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, bez względu na wysokość tych przychodów, zapłacą ryczałt według stawki 8,5%. Nowela została podpisana przez Prezydenta RP 08 stycznia 2010 r. Jednakże z uwagi na fakt, że znowelizowane przepisy w zakresie ryczałtu ewidencjonowanego są korzystne dla podatników, obowiązują od dnia 01 stycznia 2010 r.

„Domyślną” formą opodatkowania przychodów z tytułu najmu, podnajmu bądź dzierżawy, są zasady ogólne wg skali podatkowej. Wynajmujący, którzy będą chcieli od 2010 roku opodatkować swoje przychody ryczałtem ewidencjonowanym, do 20 stycznia muszą złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania w urzędzie skarbowym. Ci, którzy kontynuują opodatkowanie w ten sposób, nie składają żadnego oświadczenia.