Ryczałt ewidencjonowany: prywatny najem lokalu dla firmy

Przeczytaj także: Działalność gospodarcza i prywatny najem w deklaracji i ewidencji VAT

Trzeba zgłosić do urzędu

Aby opodatkować uzyskane przychody z prywatnego najmu ryczałtem ewidencjonowanym, podatnik musi w urzędzie skarbowym (właściwym dla niego z uwagi na miejsce zamieszkania) złożyć pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania. Ma on na to czas do 20 stycznia danego roku podatkowego, a jeżeli podatnik rozpoczyna uzyskiwanie przychodów z najmu w trakcie roku, obowiązek taki powstaje w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Przekroczenie tych terminów jest równoznaczne z tym, że podatnik opodatkuje te przychodu według skali podatkowej.

Warto w tym miejscu dodać, że raz złożone oświadczenie jest ważne także w latach następnych. Jeżeli natomiast chciałby on zmienić formę opodatkowania, należy złożyć oświadczenie ponownie (także do 20 stycznia danego roku podatkowego).

Kiedy powstaje przychód podlegający opodatkowaniu?

Przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem z tytułu prywatnego najmu ustala się na innych zasadach, niż ma to miejsce w przypadku przychodów uzyskiwanych z prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Ustawodawca wynajmujących potraktował tutaj w sposób uprzywilejowany. Otóż uzyskany z tytułu wynajmu czynsz stanowi przychód w dacie jego zapłaty przez najemcę lub w chwili postawienia go do dyspozycji wynajmującego. Istotne jest tutaj więc faktyczne otrzymanie należności. Co za tym idzie, w sytuacji, gdy za dany miesiąc najemca nie ureguluje należnego czynszu, przychód z tego tytułu po stronie wynajmującego nie powstanie nawet wtedy, gdy data uregulowania czynszu będzie wynikać wprost z zawartej umowy.

Przykład

Z zawartej umowy najmu wynika, iż najemca będzie płacił wynajmującemu czynsz w wysokości 1 000 zł do 10-tego dnia danego miesiąca. W okresie lipiec-grudzień 2009 r. wynajmujący otrzymał od najemcy następujące płatności:

• 5 lipiec: 1 000 zł za lipiec
• 20 sierpień: 1 000 zł za sierpień
• 15 październik: 1 000 zł za wrzesień
• 10 listopad: 1 000 zł za październik
• 10 grudzień: 1 000 zł za listopad
• 20 grudzień: 1 000 zł za grudzień

W takiej sytuacji za miesiące: lipiec, sierpień, październik i listopad wynajmujący wykaże przychód w wysokości 1 000 zł/m-c. Przychodu takiego nie wykaże za wrzesień, gdyż w miesiącu tym nie otrzymał płatności od najemcy. W grudniu natomiast wykaże przychód w wysokości 2 000 zł.

Stawka i termin wpłaty podatku

Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym w 2010 r. uzyskane przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy , poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze zawieranych poza prowadzoną działalnością gospodarczą, podlegają opodatkowaniu 8,5% stawką ryczałtu bez względu na wysokość tych przychodów. Dodajmy w tym miejscu, iż w roku 2009 i latach wcześniejszych wg tej stawki opodatkowane były jedynie przychody do wysokości 4 000 euro. Nadwyżkę ponad ten limit, przeliczony na złote polskie, trzeba było opodatkować 20% stawką podatku. Obecne regulacje są zatem dla podatników dużo korzystniejsze (zwłaszcza gdy wynajmuje się kilka nieruchomości).