Najem: refakturowanie faktur za media a podatek VAT

Rozpatrzmy następującą sytuację: Pan Henryk świadczy usługi najmu zarówno lokali użytkowych jak i mieszkalnych. Jest czynnym podatnikiem VAT w związku z czym na świadczone usługi najmu wystawia najemcom faktury. W przypadku najmu lokali użytkowych stosuje stawkę podatku VAT 22%, w przypadku najmu lokali mieszkalnych (na cele mieszkalne) na fakturach wskazuje, iż usługi te korzystają ze zwolnienia w podatku VAT. W związku ze świadczonymi usługami najmu dokonuje on także zakupu mediów (gaz, prąd, woda), które następnie refakturuje na najemców poszczególnych lokali. Czy w stosunku do całości powyższych zakupów przysługuje mu odliczenie podatku VAT z faktur pierwotnych, czy jedynie z tych, które dotyczą najmu lokali użytkowych? Jaką stawkę podatku należy wykazać na refakturach?

Refakturowanie występuje wtedy, gdy podmiot otrzymujący fakturę za dane usługi wystawia następnie swoją fakturę na podmiot, który z tych usług faktycznie korzystał. Należy tutaj stosować taką samą cenę i stawkę podatku VAT, jaką zastosował pierwotny sprzedawca usług na swojej fakturze.

Z takim postępowaniem mamy bardzo często do czynienia w przypadku usług najmu, kiedy to wynajmujący obciąża najemcę kosztami zużytych przez niego m.in. wody, gazu czy prądu. Mogą tu wystąpić także opłaty za ogrzewanie, odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci czy nawet telefon. Dodajmy w tym miejscu, iż powyższe koszty mogą być wliczone także do wartości czynszu najmu, który najemca płaci wynajmującemu. Wszystko zależy od zapisów umowy łączącej wynajmującego i najemcę. Jednakże ten sposób jest stosowany rzadziej, zwłaszcza gdy najmem trudnią się czynni podatnicy VAT. Dlaczego?

Należy bowiem pamiętać, iż refakturowanie kosztów usług obcych objęte jest odrębnym obowiązkiem podatkowym, z właściwą dla danej czynności stawką podatkową, czy też zwolnieniem z VAT. W takiej sytuacji przyjmuje się, iż podmiot, który refakturuje fakturę za dane usługi jest traktowany jak podmiot świadczący tę usługę na rzecz kolejnego nabywcy.

Tym samym, jeżeli refakturowane usługi są opodatkowane 7% stawką podatku VAT (np. dostawa wody czy wywóz nieczystości), podatnik refakturujący tę usługę zastosuje taką samą stawką podatku. Nie ma tutaj znaczenia to, jaką stawką jest objęta usługa zasadnicza (w przypadku najmu jest to stawka 22% lub zwolnienie z VAT).

Co się zaś tyczy podatku naliczonego, prawo do odliczenia podatku z faktur za media otrzymanych przez wynajmującego wiąże się tutaj wprost z refakturowaną czynnością, czyli czynnością opodatkowaną VAT. Co za tym idzie, bez względu na to czy refaktura będzie wystawiona dla najemcy lokalu użytkowego czy też mieszkania, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury dokumentującej zakup refakturowanej następnie usługi.

Ma to istotne znaczenie przede wszystkim w przypadku najmu lokali mieszkalnych. Gdyby bowiem usługi te nie były refakturowane, a wliczone w czynsz najmu, który to w podatku VAT korzysta ze zwolnienia, podatek VAT z faktur wystawionych przez dostawców mediów nie podlegałby odliczeniu.

Reasumując przy refakturowaniu danych usług podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur zakupu tych usług, bez względu na to, czy czynnością podstawową jest tutaj najem lokali mieszkalnych (w ramach którego nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego) czy użytkowych. Wystawiona refaktura powinna zawierać te same stawki podatku VAT.