Najem mieszkania: koszty uzyskania przychodu

Przeczytaj także: Prywatny najem mieszkań: koszty remontu i wyposażenia w PIT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Podatniczka od lutego 2008 r. wynajmuje prywatnie mieszkanie. Przychody z tego tytułu są rozliczane na zasadach ogólnych wg skali podatkowej. W 2009 r. przychody te osiągała do maja a następnie dopiero od grudnia. W okresie czerwiec-listopad 2009 stało ono puste z powodu braku najemcy. W tym czasie jednak podatniczka intensywnie szukała nowego najemcy poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych czy współpracę z biurem pośrednictwa najmu nieruchomości, ponosząc koszty związane z tymi czynnościami. Podatniczka ma wątpliwość, czy obliczając podatek z najmu za rok 2009 może uwzględnić koszty związane z posiadałem i utrzymaniem lokalu za czas, w którym stał on pusty? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni osiąga przychody z tytułu najmu lokalu mieszkalnego. Przychody z najmu opodatkowuje w oparciu o prowadzoną ewidencję przychodów i kosztów na zasadach ogólnych wg. skali podatkowej. W okresie czerwiec-listopad 2009 r. lokal stał pusty z powodu braku najemcy. W tym czasie Wnioskodawczyni intensywnie poszukiwała nowego najemcy, ponosząc jednocześnie koszty związane z posiadaniem i utrzymaniem lokalu.

W świetle powołanego na wstępie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości. W przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu (budynku), jeżeli wnioskodawczyni w istocie udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

A zatem w rozliczeniu za 2009 r. Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem lokalu także za okres w czasie którego mieszkanie stało puste.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów