Duża konkurencja, niewielka rentowność, większa podaż niż popyt. Tak w skrócie wygląda dzisiaj rynek wynajmu mieszkań, kupionych w dużej mierze na fali ostatniego boomu inwestycyjnego. Ich właściciele mają trudny orzech do zgryzienia – zastanawiają się, jak zminimalizować straty i przetrwać bez większego szwanku w oczekiwaniu na lepsze czasy. Pociechą dla nich może być możliwość znaczącego obniżenia swoich zobowiązań wobec fiskusa z tytułu wynajmu mieszkania poprzez wrzucenie w koszty uzyskania przychodu odsetek od zaciągniętego na ten właśnie lokal kredytu.

Warunek jest jeden – muszą rozliczać się z wynajmu na zasadach ogólnych (według skali podatkowej 18 i 32 proc.). Wybierając takie rozwiązanie, właściciele mają prawo do odliczenia od przychodów z najmu wszelkich kosztów związanych z nieruchomością, w tym m.in.: rachunków za mieszkanie (jeśli nie są wliczone w miesięczny czynsz i płaci je właściciel), kwot wynikających z odpisów amortyzacyjnych, ubezpieczenia lokalu, kosztów administracji i wspomnianych odsetek od kredytu. Przy czym może się okazać, że w niektórych przypadkach te ostatnie będą stanowić gros kosztów i w efekcie to właśnie one sprawią, że podatek stopnieje w oczach. Najlepszych rezultatów można oczekiwać po kredycie zaciągniętym w złotych i równych ratach – odsetki stanowią wtedy większość naszego zobowiązania wobec banku (przy pożyczce w wysokości 400 tys. zł, ze spłatą przewidzianą na 30 lat, rata równa przy średnim oprocentowaniu wynosi 2,5 tys. zł, z czego odsetki stanowią aż 2 tys. 150 zł). Nieco mniej skorzystamy przy ratach malejących, których część kapitałowa jest dużo większa niż w przy ratach równych, a także w przypadku kredytów zaciąganych w walutach (ze względu na niższe oprocentowanie).

Jeśli odsetki od kredytu są tak duże, jak w naszej symulacji, a dodatkowo ponosimy także inne koszty (administracja, amortyzacja itp.) może się okazać, że za wynajem mieszkania nie jesteśmy fiskusowi nic winni. Co więcej, w zeznaniu rocznym wykażemy stratę, którą możemy rozliczać w ramach dochodu z najmu jeszcze w kolejnych latach.

Przykład
Roczny dochód/strata i wysokość podatku (zasady ogólne, skala podatkowa 18 i 32 proc.) przy wynajmie 60-metrowego mieszkania w Warszawie o wartości 400 tys. zł, kupionego w całości na kredyt (czynsz 2,5 tys. zł miesięcznie):

• Przy uwzględnieniu zwykłych kosztów (opłaty za eksploatację i administrację, amortyzacja, ubezpieczenie lokalu itp.) w wysokości 700 zł miesięcznie
  Dochód 21 tys. 600 zł (podatek 3 331,98 zł)
• Przy uwzględnieniu zwykłych kosztów (700 zł miesięcznie) oraz odsetek od kredytu w wysokości 2 tys. 150 zł miesięcznie (rata kredytu 2,5 tys. zł)
  Strata 4 tys. 200 zł (wynajmujący nie płaci podatku z tytułu wynajmu)

Agata Szymborska-Sutton, analityk Tax Care