Wartość nieruchomości a podatek PCC

Przypomnijmy, zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej ustawy o PCC) obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Postawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi natomiast (zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1) wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Obowiązek prawidłowego ustalenia tej wartości także ciąży na podatniku, a powinien on tego dokonać na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy o PCC).

Jeżeli natomiast podatnik nie określi tej wartości bądź wartość określona przez niego zdaniem organu podatkowego nie będzie odpowiadać wartości rynkowej, organ ten wzywa podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając przy tym tę wartość według własnej wstępnej oceny (art. 6 ust. 3 ustawy o PCC). Organ podatkowy powinien przy tym przedstawić podatnikowi informację o cenach rynkowych oraz urzędową analizę tych informacji, z której wynikałaby proponowana przez niego cena (patrz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 09 stycznia 1998 r. sygn. akt I SA/Gd 708/96). Zaproponowana przez organ podatkowy cena nie może być zatem dowolna i powinna być poprzedzona analizą.

Jeżeli podatnik, pomimo powyższego wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 ustawy o PCC).

Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 maja 1998 r. (sygn. akt I SA/Lu 527/97). Otóż sąd wskazał w nim, że określenie wartości rynkowej nieruchomości winno być dokonane rzetelnie i z należytą starannością, w sposób wskazujący na uwzględnienie wszystkich przewidzianych ustawą elementów składających się na „wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej”. Obok cen stosowanych w danej miejscowości należy zatem uwzględnić tutaj m.in. jej stan – zarówno prawny (np. ilość współwłaścicieli) jak i stan faktyczny.

Wskazany wyżej art. 6 ust. 4 ustawy o PCC wskazuje przy tym na kilka istotnych elementów. Po pierwsze to organ podatkowy ustala wartość przedmiotu podlegającego opodatkowaniu PCC, a nie biegły. Przy wycenie może on posłużyć się opinią biegłego, jednakże opinia ta stanowi jedynie jeden z dowodów w sprawie. Posiadanie takiej opinii nie zwalnia organu podatkowego z obowiązku samodzielnego ustalenia stanu faktycznego. Nie powinien on w związku z tym traktować opinii biegłego jako dowodu ostatecznego i w dodatku niepodważalnego. Działanie takie doprowadziłoby bowiem do tego, że całe postępowanie podatkowe jest zbędne, a organem decydującym stałby się tutaj nie organ podatkowy a rzeczoznawca. Ponadto, jak wskazał NSA w wyroku z 15 marca 1996 r., sygn. akt U III SA 280/85, wycena biegłego nie zawsze może być wzięta pod uwagę dla celów podatkowych, gdyż dotyczy ona wartości kosztorysowej a nie rynkowej nieruchomości.

Sporządzona opinia biegłego powinna także umożliwiać podatnikowi zapoznanie się ze sposobem ustalenia przez rzeczoznawcę wartości przedmiotu opodatkowania.

Warto pamiętać, że podatnik ma prawo zakwestionować przedstawioną mu opinię biegłego i przedstawić np. opinię innego rzeczoznawcy sporządzoną na jego polecenie.