Sprzedaż nieruchomości na raty a podatek VAT

Rozpatrzmy następującą sytuację: Dnia 14 marca 2010 r. podatnik (deweloper) podpisał przedwstępną umowę na sprzedaż budynku mieszkalnego. Z postanowień umowy wynikało, że przed podpisaniem aktu notarialnego nabywca wpłaci dwie raty na poczet zakupu w terminach do 15 kwietnia 2010 r. (25%) i 14 maja 2010 r. (25%), w dniu podpisania aktu notarialnego dokona wpłaty kolejnych 25% należności, a pozostałą część przekaże sprzedawcy do 25 sierpnia 2010 r. Akt notarialny został podpisany 25 czerwca 2010 r. i tego dnia zostało wpłacone deweloperowi 25% należności. Nabywca dopełnił także pozostałych obowiązków płatniczych nałożonych na niego umową przedwstępną, tj. dokonał wpłat (po 25% ceny sprzedaży) odpowiednio 15 kwietnia, 14 maja i 25 sierpnia 2010 r. Jak w takiej sytuacji powstanie obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości?

Art. 19 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług mówi, że w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania.

Zastosowanie znajduje tutaj także art. 19 ust. 15 ustawy, który to stanowi, że otrzymanie części zapłaty powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części. W opisanej sytuacji należy wziąć pod uwagę również art. 19 ust. 11 ustawy określający, że jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że w przypadku otrzymania zaliczek przed wydaniem nieruchomości, obowiązek podatkowy powstaje dla każdej z nich z osobna w dniu otrzymania. Wydanie lokalu natomiast skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w dniu uregulowania zapłaty a jeżeli wcześniej nastąpi 30. dzień od jego wydania, obowiązek podatkowy powstaje w tym właśnie dniu, przy czym jeżeli w okresie tych 30-stu dni sprzedawca otrzyma część należności, obowiązek podatkowy powstaje jedynie w stosunku do tej części. Natomiast płatności uregulowane po 30-stym dniu od wydania nieruchomości nie będą rodzić obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

W naszym przykładzie zatem obowiązek podatkowy powstanie w czterech różnych okresach:

• w stosunku do pierwszej zaliczki w wysokości 25% ceny w dniu jej wpłaty, czyli 15 kwietnia 2010 r.
• w stosunku do drugiej zaliczki w wysokości 25% ceny w dniu jej wpłaty, czyli 14 maja 2010 r.
• w stosunku do pierwszej raty w wysokości 25% ceny zapłaconej w dniu podpisania aktu notarialnego obowiązek podatkowy powstanie w tym dniu, czyli 25 czerwca 2010 r.
• w stosunku do pozostałej do zapłaty części ceny obowiązek podatkowy powstanie 30-tego dnia od dnia podpisania aktu notarialnego, czyli 25 lipca 2010 r.

Faktyczna zapłata ostatniej raty w sierpniu 2010 r. (ostatnie 25% umówionej ceny nieruchomości) nie będzie natomiast rodziła po stronie dewelopera obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.