Sprzedaż nieruchomości: pierwsze zasiedlenie w VAT

Przeczytaj także: Nie każda sprzedaż nieruchomości z licytacji podlega VAT

W art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług ustawodawca zwolnił z tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 10a ustawy o VAT, z podatku tego została zwolniona także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa wyżej, pod warunkiem jednak że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów

Pierwszy z przytoczonych przepisów uzależnia prawo do skorzystania z odliczenia od pierwszego zasiedlenia danego budynku bądź budowli. Warto zatem zapoznać się z tą definicją. Została ona uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Przepis ten stanowi, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Cytowany wyżej przepis mówi zatem, że co do zasady pierwsze zasiedlenie na potrzeby podatku VAT nie ma nic wspólnego z zakończeniem inwestycji i oddaniem jej do użytku. Aby była o nim mowa, musi nastąpić oddanie do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, tj. opodatkowana sprzedaż danej nieruchomości lub jej oddanie do używania innemu podmiotowi np. na podstawie umowy najmu czy dzierżawy. Do pierwszego zasiedlenia nie dochodzi natomiast w przypadku używania danej nieruchomości (po jej wybudowaniu) na potrzeby podatnika związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem. W takiej sytuacji bowiem oddanie do użytkowania nie następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Z przytoczonego wyżej art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika ponadto, że z pierwsze zasiedlenie może występować wiele razy. Stanowi o tym art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT. Poniesienie nakładów na ulepszenie nieruchomości w wysokości przewyższającej 30% jej wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym powoduje, że cała procedura (odnośnie pierwszego zasiedlenia) nam się powtarza.

W zakresie określenia momentu pierwszego zasiedlenia rodzą się także inne wątpliwości. O ile bowiem sprawa jest prosta w przypadku zbycia lub wynajmu całej nieruchomości, tak wszystko komplikuje się w przypadku wynajmu jedynie jej części (np. jednego pomieszczenia) – czy tutaj także mamy do czynienia pierwszym zasiedleniem?

Niestety w kwestii tej nie ma zgody nawet pomiędzy sądami administracyjnymi. Przykładowo WSA w Warszawie wyroku z dnia 14 września 2010 r. sygn. akt III SA/Wa 1359/10 uznał, że wynajęcie jedynie części nieruchomości skutkuje pierwszym zasiedleniem. Innego zdania był jednak przykładowo WSA WSA w Gliwicach, który to w wyroku z 8 lutego 2010 r., sygn. akt III SA/Gl 1359/09 uznał, że skoro wynajmowana była jedynie część nieruchomości, to tylko w stosunku do tej części doszło do pierwszego zasiedlenia. Do tego stanowiska przychylają się także organy podatkowe.