Podatek od sprzedaży nieruchomości: upływ 5 lat

Przeczytaj także: Rozwód i podział majątku a sprzedaż nieruchomości

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 1999 r. wnioskodawca otrzymał przydział własnościowego lokalu mieszkalnego i użytkowego umieszczonego na działce nr 345, która w tym czasie była własnością Spółdzielni Mieszkaniowej. 17 sierpnia 2009 r. na podstawie aktu notarialnego wnioskodawca otrzymał udział w prawie własności tej działki po uprzednim wniesieniu opłaty za prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz za grunt. Aktem tym ustalono również na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 345 odpłatną służebność przejazdu i przechodu, obciążającą działki 337 i 323. Prawo do własności działki wnioskodawca otrzymał na podstawie umowy o ustanowieniu, na podstawie art. 17.14 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, odrębnej własności lokalu i przeniesienie jej wraz z udziałem w prawie własności gruntu na rzecz członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, z dnia 17 sierpnia 2009 r. Zadał pytanie, czy w przypadku sprzedaży tej nieruchomości będzie musiał zapłacić podatek dochodowy? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 1999 r. Wnioskodawca otrzymał przydział własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Następnie w dniu 17 sierpnia 2009 r. zawarto umowę ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia prawa własności lokalu wraz z udziałem w prawie własności gruntu na Jego rzecz. Aktualnie Wnioskodawca zamierza odpłatnie zbyć przedmiotowy lokal wraz z udziałem w gruncie.

W sytuacji, w której nastąpiło nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a następnie przeniesienie własności tego lokalu na rzecz podatnika w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), za datę nabycia lokalu (nieruchomości), od której liczy się bieg pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać datę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Należy wskazać, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej Kodeksu cywilnego – „Własność i inne prawa rzeczowe”.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki wybudowane na tym gruncie. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Zatem istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.