Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.) w związku z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność m.in. usługowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Wynajmowanie pokoi gościnnych turystom niewątpliwie jest działalnością gospodarczą. Generalnie budynki związane z prowadzeniem działalności opodatkowane są najwyższą stawką podatku od nieruchomości. Jednak w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie uważa się za działalność gospodarczą wynajmu turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza 5 (art. 1a ust. 2 pkt 2 tej ustawy). W takim przypadku obowiązuje niższa stawka podatku dla budynków lub ich części "pozostałych" (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Warunek podstawowy - wynajmowane turystom pokoje muszą znajdować się w budynku mieszkalnym.

Zgodnie z dominującym w doktrynie i w orzecznictwie sądowym poglądem, istotnym warunkiem dokonania prawidłowej oceny, czy dany budynek ma charakter mieszkalny, jest dokonanie wyczerpujących ustaleń faktycznych dotyczących rzeczywistego przeznaczenia i sposobu wykorzystywania danego budynku przez jego właściciela i bliskie mu osoby - pod kątem realizowania ich określonych potrzeb mieszkalnych. Dane dotyczące mieszkalnego przeznaczenia budynku wynikać mogą wprost z ewidencji gruntów i budynków, która ma dla wymiaru podatków charakter wiążący - na podstawie art. 21 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. W przypadku braku takich danych organ podatkowy winien przeanalizować dokumentację budowlaną danego budynku (m.in. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, projekt budowlany, pozwolenie na budowę, decyzja o dopuszczeniu budynku do użytkowania, itd.), w której znajduje się precyzyjne określenie rodzaju budynku, dokonane przez uprawniony organ. Wskazania takie mają również charakter wiążący dla organów podatkowych ze względu na art. 194 Ordynacji podatkowej, dotyczący mocy dowodowej dokumentów o charakterze urzędowym (w tym decyzji administracyjnych).

Na gruncie Prawa budowlanego, budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne zaliczone są do kategorii XIV załącznika do tej ustawy.

Ponieważ budynek agroturystyczny służy wyłącznie wynajmowaniu pokoi gościnnych turystom, brak jest podstaw do przyjęcia, iż ma on zaspokajać w jakikolwiek sposób podstawowe potrzeby mieszkalne osób wynajmujących pokoje (por. wyrok WSA w Poznaniu z 6 lipca 2011 r., sygn. akt III SA/Po 292/11 - orzeczenie nieprawomocne). Zaliczenie zatem w dokumentacji budowlanej budynku do kategorii XIV wyklucza możliwość opodatkowania go niższą stawką podatku od nieruchomości.


Wydawnictwo Podatkowe GOFIN – wydawca czasopism, Gazety Podatkowej i serwisów internetowych dostarczających specjalistycznej wiedzy z zakresu podatków, rachunkowości, ubezpieczeń i prawa pracy.