Najem prywatny i w firmie: podatek dochodowy

Przeczytaj także: Polski Ład czyli jak ustawodawca chce zarobić na rynku wynajmu mieszkań

Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą, której przedmiotem jest najem nieruchomości, często posiadają także nieruchomości stanowiące majątek prywatny. Zdarza się, że i te składniki majątkowe zostają oddane w najem osobom trzecim na podstawie stosownych umów. Opodatkowanie takiej kombinacji uzyskiwanych przychodów nierzadko stanowi dla podatnika problem. Możliwość połączenia najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z najmem firmowym może bowiem wzbudzać wątpliwości.

Przychody z najmu powinny być traktowane oddzielnie przy rozliczeniach podatkowych
Przede wszystkim należy podkreślić fakt, że przepisy podatkowe nie zabraniają uzyskiwania przychodów z najmu prowadzonego w zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej jednocześnie z przychodami związanymi z najmem składników majątku prywatnego. Ponadto ustawodawca pozostawił podatnikowi dowolność w wyborze zastosowania formy opodatkowania, a także w kwalifikacji rozliczania uzyskanych przychodów z najmu.

Podatnik powinien jednak pamiętać, że istnieją pewne ograniczenia dotyczące przedmiotu najmu. Jeżeli nieruchomość jest związana z działalnością prowadzoną przez podatnika, to jej wynajem traktowany będzie jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z drugiej strony podatnik może wynajmować także nieruchomości, stanowiące składniki majątku osobistego przedsiębiorcy. W myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku nie związanych z działalnością gospodarczą, stanowią odrębne źródła a przychód z tego tytułu podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Podatnik ma jednak możliwość zastosowania zryczałtowanej formy opodatkowania nieruchomości zaliczanych do majątku, pod warunkiem złożenia do naczelnika właściwego urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o wyborze tejże formy opodatkowania.

Najem prywatny można łączyć z najmem firmowym
Warto jednak rozróżnić opodatkowanie przychodów uzyskiwanych w drodze najmu, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej od części związanej z majątkiem prywatnym podatnika. Takie stanowisko zaprezentowane zostało w indywidualnej interpretacji podatkowej, wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu w dniu 23 kwietnia 2010 roku (sygn. ILPB1/415-142/10-4/TW), w której organ wydający interpretację zgodził się ze stanowiskiem podatnika, który wynajmował nieruchomości firmowe w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i jednocześnie korzystał z ryczałtu od przychodów eiwdencjonowanych w zakresie wynajmowania składników majątku prywatnego.


Małgorzata Jawińska, Elżbieta Węcławik