PIT: Sprzedaż nieruchomości gdy umowa o dożywocie

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: zwolnienia podatkowe

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

3 października 2003 r. tytułem umowy dożywocia wnioskodawczyni przejęła działkę o powierzchni całkowitej 1,7317 ha, w skład której wchodzą: grunty orne RVI – 0,0617 ha, użytki rolne zabudowane B-RVI – 0,1141 ha, lasy LsV – 1,517 ha. W roku ubiegłym wnioskodawczyni wydzieliła z niej działkę o pow. 0,3 ha zamierzając darować ją synowi lub sprzedać. Na obydwie działki po podziale zostały wydane warunki zabudowy. Obecnie mniejszą, wydzieloną działkę podatniczka zamierza sprzedać. Nie wyklucza przy tym, że w latach następnych dokona wydzielenia kolejnych mniejszych działek ze swojej nieruchomości w celu ich zbycia. Zadała pytanie, czy od obecnie sprzedawanej działki będzie musiała zapłacić podatek dochodowy oraz czy podatek taki wystąpi przy sprzedaży kolejnych wydzielonych działek z posiadanej nieruchomości? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje także generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Dożywocie jest instytucją prawną uregulowaną przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa dożywocia ma więc charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej. Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest przeniesienie własności nieruchomości. Ustawa nie ogranicza przy tym możliwości przeniesienia własności nieruchomości w zamian za ustanowienie praw dożywocia tylko do nieruchomości gruntowych. Możliwe zatem jest ustanowienie dożywocia na nieruchomości budynkowej lub lokalowej. W celu wykonania umowy dopuszczalne jest też przeniesienie udziału we współwłasności oraz nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy zauważyć, że umowa dożywocia nie określa kwoty, za jaką nieruchomość jest zbywana. Nabywca zobowiązuje się jedynie do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego, przy czym ich wartość i okres, w którym mają być spełnione, w momencie zawierania umowy nie są znane

W celu stwierdzenia czy zbycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia stanowi źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, należy odnieść się do daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, iż Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w drodze umowy o dożywocie w 2003 r.

Odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż zbycie w 2011 r. a także w latach późniejszych przedmiotowej nieruchomości stanowiącej własność Wnioskodawczyni od 2003 r. nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Reasumując mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawne, stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w 2011 r. a także w latach późniejszych nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca 2003 roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w wyniku umowy o dożywocie. Zatem, Wnioskodawczyni nie będzie zobligowana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia tej nieruchomości.

Wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie nie jest istotny fakt czy nieruchomość będzie sprzedana w całości czy też po podziale nieruchomości na mniejsze działki. Istotne znaczenie ma data nabycia własności nieruchomości. (…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów