Kiedy sprzedaż budynku jest zwolniona z VAT?

Przeczytaj także: Pierwsze zasiedlenie jako przesłanka zwolnienia z VAT

Czy zawsze zwolnienie z VAT jest korzystne?
W przypadku gdy sprzedawany jest budynek podatnicy (strony transakcji) mogą być zainteresowani skorzystaniem ze zwolnienia z VAT, ale także mogą być zainteresowani opodatkowaniem tej dostawy. Jeżeli przedmiotem dostawy zwolnionej z VAT jest używany budynek, przy nabyciu którego sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT, okazać się może, że przy jego sprzedaży dokonywanej w tzw. okresie korekty, wynoszącym w przypadku nieruchomości 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania będzie on zobowiązany do korekty odliczonego VAT. Korekta ta nie będzie dotyczyła całego odliczonego podatku, lecz jedynie części proporcjonalnej do pozostałego okresu korekty (patrz przykład 1).

Gdyby transakcja omawiana w przykładzie 1 została opodatkowana, to sprzedawca nie musiałby korygować uprzednio odliczonego VAT, a nabywca (podatnik VAT) miałby prawo do jego odliczenia.

Podatnicy sprzedający używane budynki, które na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT mogą korzystać ze zwolnienia, w szczególnych przypadkach ich sprzedaż mogą opodatkować.

Warunkiem dla opodatkowania tej dostawy jest, by zarówno dokonujący dostawy, jak i nabywca obiektu byli zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i aby złożyli stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym właściwym dla nabywcy.

Oświadczenie musi zawierać:
• imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i nabywcy,
• planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku,
• adres tego budynku.

Przykład 1
W 2006 r. podatnik nabył budynek, odliczając 100.000 zł VAT. W 2011 r. budynek ten został sprzedany jako zwolniony z VAT. Ponieważ do końca okresu korekty pozostało pięć lat, podatnik w miesiącu sprzedaży powinien skorygować "in minus" 5/10 odliczonego podatku, tj. kwotę 50.000 zł.

Przykład 2
Podatnik VAT w styczniu 2009 r. zakupił budynek magazynowy za cenę netto 200.000 zł plus VAT w kwocie 44.000 zł VAT, który został odliczony w całości. Budynek został oddany do używania w roku 2009.

Podatnik we wrześniu 2011 r. podjął decyzję o sprzedaży obiektu. Sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10. Zakładamy, że obiekt zostanie sprzedany za kwotę 300.000 zł. Podatnik w deklaracji za wrzesień będzie zobowiązany dokonać korekty odliczonego VAT z tytułu nabycia nieruchomości. Ponieważ obiekt był używany dwa lata na potrzeby działalności, zatem korekta (in minus) wyniesie:
44.000 zł × 8/10 = 35.200 zł.

Załóżmy, że strony transakcji zdecydują się na opodatkowanie transakcji. Cenę netto sprzedaży ustaliły na poziomie 320.000 zł. VAT należny liczony rachunkiem w stu wyniesie:
320.000 zł × 23/123 = 59.837,40 zł.

Nabywca będący czynnym podatnikiem VAT odliczy ten podatek.

Pamiętać należy, że dodatkową korzyścią związaną z wyborem opodatkowania w przypadku dostawy, której przedmiotem jest używana nieruchomość, jest uniknięcie konieczności uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podstawa prawna
Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054)


Wydawnictwo Podatkowe GOFIN – wydawca czasopism, Gazety Podatkowej i serwisów internetowych dostarczających specjalistycznej wiedzy z zakresu podatków, rachunkowości, ubezpieczeń i prawa pracy.